创新“公益物业”模式,珠海香湾街道破解无物业小区治理困境

小区物业管理,历来是社会管理的重点和难点。尤其对目前依然存量较大的老旧小区,各方利益的冲突以及积存的复杂矛盾,成为困扰居民的大难题。自今年4月以来,香洲区香湾街道在全区率先提出“公益物业”的概念,并积极在3个社区进行试点,由单一的商业物业管理模式向“商业物业与公益物业并存、互为补偿”的模式转变。为此,记者实地走访了香湾街道和试点社区,看到了几个月来这里发生的深刻变化。

“保安还是保安,但是身份变了”

香湾雅苑小区的孙川,穿上一身崭新的保安制服上岗值班,他说:“我这个保安还是保安,但是身份变了。”他说,以前自己一直没有一个固定的工作,忙来忙去也照顾不了家里人,11月1日,他应聘社区的保安工作并正式上岗了,感觉心里踏实了很多。

居民成了保安,连小区的名字也变了。通过小区业主群向居民征集小区新名称投票公示,原小区名称“渔民小区”更改为新小区名称“香湾雅苑”。这些小小的变化,传递给居民一个强烈的信号:我们这些老旧小区真的要变样了。

珠海安保集团开展安保人员上岗培训。

据统计,香湾街道辖区共有住宅小区114个,1995年以前建成的有53个,无物业服务的有60个。

香湾街道领导班子分析认为,这些老旧小区存在很多隐患和问题:

一是小区坐落分散,量多规模小。无物业小区基本是6层为主的多层建筑,建筑面积10000平方米以内的48个,占比80%;4栋楼以内的有42个,占比70%,单一栋楼的有26个;150户以内的有55个,占比92%。

二是小区“老破旧”,基础配套差。由于小区建成年代较早以及受自然灾害等影响,物业共用部位和共用设施设备存在很多问题和隐患,严重的有外墙脱落、消防设施无法正常运作等。而且小区基本属于开放式小区,没有停车道闸和门禁系统,车辆乱停乱放和人员自由进出存在安全隐患。

三是业主参与积极性不高,自治意识薄弱。由于无物业小区存在出租户多、业主对小区事务不关心、业主参加业主大会积极性低、无热心业主愿意牵头等原因,业主大会难以召开,业委会等业主自治组织难以成立。

四是业主交费意愿低,物业管理资金缺乏。由于长期以来没有物业管理,业主习惯了不用交物业费、停车费就享受“服务”,老观念难以改变,导致引进物业困难重重。同时业主较为关心重视的停车及其收费标准、公共设施维修及其资金来源等也是一大难点。

五是管理成本投入大,物业公司进驻意愿较低。由于无物业小区基本是老旧开放式小区,本身基础条件相对较差,物业进驻首要面临安装停车道闸和门禁监控系统、物业共用部位和共用设施维修改造、物业费收缴率等问题,前期资金投入大。同时物业进驻可收取的物业费标准低,且老旧小区没有盈利创收项目,回收资金难,因此物业公司进驻管理意愿低。

这些困难,年复一年。无物业管理、无围墙、无收费的“三无小区”,社区忧心,居民担心。

今年4月至5月,香洲区委、区政府安排部署的《香洲区无物业小区整治行动工作方案》以及《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,对于破解这个难题提出了更迫切的要求。

在反复深入基层调研,比较多种方案之后,香湾街道党工委决定采取支持非营利性的社会组织参与物业服务的新模式。具体而言,就是由镇街枢纽平台香湾扬帆社会组织统筹服务中心,培育社会组织在香洲区民政局注册非营利性社会组织——香湾街道新家园事务服务中心,并选定三个小区试点。

珠海市阳光时代慈善会成为“第一个吃螃蟹的人”,三个试点小区分别是北堤社区原前进四街22、24、26、28号,渔民小区及海霞社区凤海新村。

居民当中,有的报名上岗当保洁,有的报名上岗当保安,他们陆续穿上了崭新的制服。北堤社区党委书记刘国权说,“保安还是保安,但是身份变了”。同时,小区名字换成新碧苑小区和香湾雅苑,新的围墙、大门、道闸陆陆续续建起来了。

6月17日上午,香湾街道新家园事务服务中心社区公共服务进驻无物业小区启动仪式暨新碧苑小区揭牌仪式在香湾街道圆满举行。

居民参与治理的凤海新村整洁干净。

“人还是那些人,但是枢纽组织变样了”

每一个街道都有一个枢纽型组织,功能上起到统筹协调与纽带作用,代表街道对同类型、同性质、同领域的其它社会组织进行孵化培育、协调指导、合作发展、自治自律、集约服务和党团管理。

香湾街道党工委委员郑永涛说,香湾扬帆社会组织统筹服务中心在介入物业管理之后,无论是孵化培育还是协调指导,仍需在实践中摸索前行。

比如,新家园事务服务中心参与物业管理的资质问题。街道、“扬帆”和珠海市阳光时代慈善会积极与民政部门沟通,从社会管理创新的出发点积极探索,大胆创新,为“新家园”的诞生创造了合法合规的环境。

比如,如何形成工作机制。香湾街道新家园事务服务中心理事会、监事会成员由社区工作人员及热心业主代表等担任,形成“党委政府引导、街道部门协同、社区群众参与、服务中心实施”的工作机制。

比如,如何保证新家园事务服务中心的收支平衡。珠海市阳光时代慈善会会长贾筱兰介绍,他们通过挖掘停车场、快递柜、广告等公共部分收益,政府购买服务或奖励支持等途径筹集资金,降低物业费;聘请退休或本地居民,节省人力成本;教育引导居民树立按时缴纳物业管理费意识。收益扣除成本支出后,剩余资金“反哺”小区建设;招聘社区有意向从事物业管理服务的“4050人员”,开展物业服务培训,进行赋能上岗。

比如,如何保证安保人员的服务水平。贾筱兰介绍,新家园事务服务中心与珠海安保集团合作,对“4050项目”安保人员进行展业培训,包括安保服务知识、法律知识、安保技能操作、消防器材使用、紧急救护等。

经过5个多月的探索和实践,三个试点小区已是一番新景象:香湾雅苑、新碧苑、凤海新村积极推动业主委员会的筹建工作,有效发动了居民参与小区建设,进一步完善小区的基层自治体系;“4050”再就业人员均已培训上岗,向居民提供高性价比的保洁服务;“新家园”通过申请民微资金,改善了小区的周边环境,建设了围墙和大门,安装人行车辆道闸设备,小区入口实现人车分流,有效改善小区内车辆乱停乱放的现象。

香湾雅苑改造后。

香湾扬帆社会组织统筹服务中心的变化,并不限于“新家园”一个新领域。

在对口帮扶中,他们孵化珠海市为易地扶贫安置点培育的首个社会组织“海之花社会服务中心”,从社工招聘、资格筛查、机构注册登记、社工能力建设,全程进行线上指导和跟进,并针对当地情况设计和督导项目《“精准帮扶,五社联动”助力维拉坝营造和谐社区项目》,以东部发展优势弥补西部发展短板,真正变“输血式扶贫”为“造血式扶贫”。这一项目荣获“2018-2020年度香洲区社会工作优秀案例”,以及珠海市2020年度“党建引领社会工作深度参与社区治理”优秀案例奖励,这也是珠海市唯一一个获奖的镇街级枢纽社会组织。

“事还是那些事 但是靶向不能变”

“小区物业管理模式一定要变,因为我们已经困难重重。这个模式一变,联动的是街道枢纽组织的角色一定要变,服务要延伸,能力要更新。接下来,是倒逼街道领导班子的思想观念转变。”香湾街道党工委书记刘明华对此感慨万千,他说,只有不停地校准靶向——为人民服务这个终极目标,这个变才有现实意义。

刘明华说,我们在实施“民生微实事”项目时是挑容易的做,还是挑真正解决大问题的做?衡量的准则只有一个,是不是真正为人民服务,真正为人民办事。

面貌一新的新碧苑。

长期以来,水拥坑村部分商户为扩大经营场所,私搭违建,形成了极大的安全隐患。香湾街道迎难而上,主动攻坚,他们成立水拥坑村违法建筑清拆整治工作领导小组,实行分包责任制,进行拉网式排查,做好信息登记、拍照取证等一手资料收集,分类汇总建立工作台账,同时联合市、区城管局、街道、社区四级组成工作专班,制定“包户到人”“一人一策”方案,走访入户,宣传违法建筑危害、安全生产事故案例,广泛听取村民、租户意见,引导大家转变思想。7月25日启动清拆,至7月31日43处近2000平方米违法建筑全部和谐清拆,其中90%违建当事人自行拆除相关违建,既消除了安全隐患,也赢得了民心。

香湾街道党工委委员郑永涛告诉记者,香洲区百日总攻坚专项行动开展以来,香湾街道以社区居委会、农贸市场、交通站场、医院等“四个周边及300米范围”为重点区域,开展“十个一批”专项行动,包括:划线一批停车位、美化亮化一批楼道、升级更换一批公益广告、修缮一批坑洼道路、增设一批U型桩交通设施、补换一批灭火器、放置一批果皮箱、安装一批烟头收集器、置换一批户外商业广告、翻新一批旧墙外立面。

今年8月,海虹社区收到居民反映,希望对海虹新村公园进行提升改造。该社区建成于1980年代,目前没有成立业主委员会,是辖区典型的老旧小区。社区通过入户、电话询问、组织召开居民议事协商会议等方式征集居民意见,组织人大代表、党员代表召开项目调研会、现场会,有效收集居民对改造项目意见和建议,实现与居民群众双向交流,及时调整完善改造方案,真正做到让“民生微实事”从动议、提案、落实,均接受居民群众的监督和咨询,大大增强群众的参与感,最终敲定了居民满意的方案,并将海虹新村楼栋外立面、楼道翻修,小公园升级改造等提升工程通过申报“民生微实事”项目实施。

朝阳市场专项整治是香湾街道今年的一个重头戏。朝阳市场修建年份久远,市场早期的规划布局与时代发展脱节,市场设施残旧、占道经营、乱堆乱放、周边停车难等问题突出。街道主要领导为组长,成立综合协调组、市场整治组、交通整治组、经营秩序整治组、环境卫生整治组等5个专责组,制定朝阳市场及周边综合整治行动方案,梳理细化20余项工作任务,采取全方位治理与重点突破相结合的方式,确立朝阳市场综合整治、周边道路交通整治、经营秩序综合整治、周边环境卫生整治等方面整治内容。经过两个多月的改造升级,重新划分经营区域共492个摊位,配套系统消防设施,制定11项市场管理制度并上墙公示,市场秩序、周边交通秩序、停车秩序焕然一新,朝阳市场焕发新活力。

刘明华说,为小区物业管理闯出一条路,意义非常远大。香湾的“新家园”这种新模式,不只是社区管理者的身份转变,更因为其业务范围包括开展社区公共服务、承接政府购买业务相关服务、协助政府研发开展社区服务项目、搭建居民需求与服务资源对接、可持续运营探索等五大块,这些领域的项目延伸有望更新社区治理生态,打破恶性循环的怪圈,走出无物业老旧小区的治理困境。

文字:韩晓 图片:受访单位提供 编辑:唐祺珍 责任编辑:丹梅
创新“公益物业”模式,珠海香湾街道破解无物业小区治理困境
珠海特区报 2022-12-01 13:12

小区物业管理,历来是社会管理的重点和难点。尤其对目前依然存量较大的老旧小区,各方利益的冲突以及积存的复杂矛盾,成为困扰居民的大难题。自今年4月以来,香洲区香湾街道在全区率先提出“公益物业”的概念,并积极在3个社区进行试点,由单一的商业物业管理模式向“商业物业与公益物业并存、互为补偿”的模式转变。为此,记者实地走访了香湾街道和试点社区,看到了几个月来这里发生的深刻变化。

“保安还是保安,但是身份变了”

香湾雅苑小区的孙川,穿上一身崭新的保安制服上岗值班,他说:“我这个保安还是保安,但是身份变了。”他说,以前自己一直没有一个固定的工作,忙来忙去也照顾不了家里人,11月1日,他应聘社区的保安工作并正式上岗了,感觉心里踏实了很多。

居民成了保安,连小区的名字也变了。通过小区业主群向居民征集小区新名称投票公示,原小区名称“渔民小区”更改为新小区名称“香湾雅苑”。这些小小的变化,传递给居民一个强烈的信号:我们这些老旧小区真的要变样了。

珠海安保集团开展安保人员上岗培训。

据统计,香湾街道辖区共有住宅小区114个,1995年以前建成的有53个,无物业服务的有60个。

香湾街道领导班子分析认为,这些老旧小区存在很多隐患和问题:

一是小区坐落分散,量多规模小。无物业小区基本是6层为主的多层建筑,建筑面积10000平方米以内的48个,占比80%;4栋楼以内的有42个,占比70%,单一栋楼的有26个;150户以内的有55个,占比92%。

二是小区“老破旧”,基础配套差。由于小区建成年代较早以及受自然灾害等影响,物业共用部位和共用设施设备存在很多问题和隐患,严重的有外墙脱落、消防设施无法正常运作等。而且小区基本属于开放式小区,没有停车道闸和门禁系统,车辆乱停乱放和人员自由进出存在安全隐患。

三是业主参与积极性不高,自治意识薄弱。由于无物业小区存在出租户多、业主对小区事务不关心、业主参加业主大会积极性低、无热心业主愿意牵头等原因,业主大会难以召开,业委会等业主自治组织难以成立。

四是业主交费意愿低,物业管理资金缺乏。由于长期以来没有物业管理,业主习惯了不用交物业费、停车费就享受“服务”,老观念难以改变,导致引进物业困难重重。同时业主较为关心重视的停车及其收费标准、公共设施维修及其资金来源等也是一大难点。

五是管理成本投入大,物业公司进驻意愿较低。由于无物业小区基本是老旧开放式小区,本身基础条件相对较差,物业进驻首要面临安装停车道闸和门禁监控系统、物业共用部位和共用设施维修改造、物业费收缴率等问题,前期资金投入大。同时物业进驻可收取的物业费标准低,且老旧小区没有盈利创收项目,回收资金难,因此物业公司进驻管理意愿低。

这些困难,年复一年。无物业管理、无围墙、无收费的“三无小区”,社区忧心,居民担心。

今年4月至5月,香洲区委、区政府安排部署的《香洲区无物业小区整治行动工作方案》以及《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,对于破解这个难题提出了更迫切的要求。

在反复深入基层调研,比较多种方案之后,香湾街道党工委决定采取支持非营利性的社会组织参与物业服务的新模式。具体而言,就是由镇街枢纽平台香湾扬帆社会组织统筹服务中心,培育社会组织在香洲区民政局注册非营利性社会组织——香湾街道新家园事务服务中心,并选定三个小区试点。

珠海市阳光时代慈善会成为“第一个吃螃蟹的人”,三个试点小区分别是北堤社区原前进四街22、24、26、28号,渔民小区及海霞社区凤海新村。

居民当中,有的报名上岗当保洁,有的报名上岗当保安,他们陆续穿上了崭新的制服。北堤社区党委书记刘国权说,“保安还是保安,但是身份变了”。同时,小区名字换成新碧苑小区和香湾雅苑,新的围墙、大门、道闸陆陆续续建起来了。

6月17日上午,香湾街道新家园事务服务中心社区公共服务进驻无物业小区启动仪式暨新碧苑小区揭牌仪式在香湾街道圆满举行。

居民参与治理的凤海新村整洁干净。

“人还是那些人,但是枢纽组织变样了”

每一个街道都有一个枢纽型组织,功能上起到统筹协调与纽带作用,代表街道对同类型、同性质、同领域的其它社会组织进行孵化培育、协调指导、合作发展、自治自律、集约服务和党团管理。

香湾街道党工委委员郑永涛说,香湾扬帆社会组织统筹服务中心在介入物业管理之后,无论是孵化培育还是协调指导,仍需在实践中摸索前行。

比如,新家园事务服务中心参与物业管理的资质问题。街道、“扬帆”和珠海市阳光时代慈善会积极与民政部门沟通,从社会管理创新的出发点积极探索,大胆创新,为“新家园”的诞生创造了合法合规的环境。

比如,如何形成工作机制。香湾街道新家园事务服务中心理事会、监事会成员由社区工作人员及热心业主代表等担任,形成“党委政府引导、街道部门协同、社区群众参与、服务中心实施”的工作机制。

比如,如何保证新家园事务服务中心的收支平衡。珠海市阳光时代慈善会会长贾筱兰介绍,他们通过挖掘停车场、快递柜、广告等公共部分收益,政府购买服务或奖励支持等途径筹集资金,降低物业费;聘请退休或本地居民,节省人力成本;教育引导居民树立按时缴纳物业管理费意识。收益扣除成本支出后,剩余资金“反哺”小区建设;招聘社区有意向从事物业管理服务的“4050人员”,开展物业服务培训,进行赋能上岗。

比如,如何保证安保人员的服务水平。贾筱兰介绍,新家园事务服务中心与珠海安保集团合作,对“4050项目”安保人员进行展业培训,包括安保服务知识、法律知识、安保技能操作、消防器材使用、紧急救护等。

经过5个多月的探索和实践,三个试点小区已是一番新景象:香湾雅苑、新碧苑、凤海新村积极推动业主委员会的筹建工作,有效发动了居民参与小区建设,进一步完善小区的基层自治体系;“4050”再就业人员均已培训上岗,向居民提供高性价比的保洁服务;“新家园”通过申请民微资金,改善了小区的周边环境,建设了围墙和大门,安装人行车辆道闸设备,小区入口实现人车分流,有效改善小区内车辆乱停乱放的现象。

香湾雅苑改造后。

香湾扬帆社会组织统筹服务中心的变化,并不限于“新家园”一个新领域。

在对口帮扶中,他们孵化珠海市为易地扶贫安置点培育的首个社会组织“海之花社会服务中心”,从社工招聘、资格筛查、机构注册登记、社工能力建设,全程进行线上指导和跟进,并针对当地情况设计和督导项目《“精准帮扶,五社联动”助力维拉坝营造和谐社区项目》,以东部发展优势弥补西部发展短板,真正变“输血式扶贫”为“造血式扶贫”。这一项目荣获“2018-2020年度香洲区社会工作优秀案例”,以及珠海市2020年度“党建引领社会工作深度参与社区治理”优秀案例奖励,这也是珠海市唯一一个获奖的镇街级枢纽社会组织。

“事还是那些事 但是靶向不能变”

“小区物业管理模式一定要变,因为我们已经困难重重。这个模式一变,联动的是街道枢纽组织的角色一定要变,服务要延伸,能力要更新。接下来,是倒逼街道领导班子的思想观念转变。”香湾街道党工委书记刘明华对此感慨万千,他说,只有不停地校准靶向——为人民服务这个终极目标,这个变才有现实意义。

刘明华说,我们在实施“民生微实事”项目时是挑容易的做,还是挑真正解决大问题的做?衡量的准则只有一个,是不是真正为人民服务,真正为人民办事。

面貌一新的新碧苑。

长期以来,水拥坑村部分商户为扩大经营场所,私搭违建,形成了极大的安全隐患。香湾街道迎难而上,主动攻坚,他们成立水拥坑村违法建筑清拆整治工作领导小组,实行分包责任制,进行拉网式排查,做好信息登记、拍照取证等一手资料收集,分类汇总建立工作台账,同时联合市、区城管局、街道、社区四级组成工作专班,制定“包户到人”“一人一策”方案,走访入户,宣传违法建筑危害、安全生产事故案例,广泛听取村民、租户意见,引导大家转变思想。7月25日启动清拆,至7月31日43处近2000平方米违法建筑全部和谐清拆,其中90%违建当事人自行拆除相关违建,既消除了安全隐患,也赢得了民心。

香湾街道党工委委员郑永涛告诉记者,香洲区百日总攻坚专项行动开展以来,香湾街道以社区居委会、农贸市场、交通站场、医院等“四个周边及300米范围”为重点区域,开展“十个一批”专项行动,包括:划线一批停车位、美化亮化一批楼道、升级更换一批公益广告、修缮一批坑洼道路、增设一批U型桩交通设施、补换一批灭火器、放置一批果皮箱、安装一批烟头收集器、置换一批户外商业广告、翻新一批旧墙外立面。

今年8月,海虹社区收到居民反映,希望对海虹新村公园进行提升改造。该社区建成于1980年代,目前没有成立业主委员会,是辖区典型的老旧小区。社区通过入户、电话询问、组织召开居民议事协商会议等方式征集居民意见,组织人大代表、党员代表召开项目调研会、现场会,有效收集居民对改造项目意见和建议,实现与居民群众双向交流,及时调整完善改造方案,真正做到让“民生微实事”从动议、提案、落实,均接受居民群众的监督和咨询,大大增强群众的参与感,最终敲定了居民满意的方案,并将海虹新村楼栋外立面、楼道翻修,小公园升级改造等提升工程通过申报“民生微实事”项目实施。

朝阳市场专项整治是香湾街道今年的一个重头戏。朝阳市场修建年份久远,市场早期的规划布局与时代发展脱节,市场设施残旧、占道经营、乱堆乱放、周边停车难等问题突出。街道主要领导为组长,成立综合协调组、市场整治组、交通整治组、经营秩序整治组、环境卫生整治组等5个专责组,制定朝阳市场及周边综合整治行动方案,梳理细化20余项工作任务,采取全方位治理与重点突破相结合的方式,确立朝阳市场综合整治、周边道路交通整治、经营秩序综合整治、周边环境卫生整治等方面整治内容。经过两个多月的改造升级,重新划分经营区域共492个摊位,配套系统消防设施,制定11项市场管理制度并上墙公示,市场秩序、周边交通秩序、停车秩序焕然一新,朝阳市场焕发新活力。

刘明华说,为小区物业管理闯出一条路,意义非常远大。香湾的“新家园”这种新模式,不只是社区管理者的身份转变,更因为其业务范围包括开展社区公共服务、承接政府购买业务相关服务、协助政府研发开展社区服务项目、搭建居民需求与服务资源对接、可持续运营探索等五大块,这些领域的项目延伸有望更新社区治理生态,打破恶性循环的怪圈,走出无物业老旧小区的治理困境。

文字:韩晓 图片:受访单位提供 编辑:唐祺珍 责任编辑:丹梅