B公司从A公司处租下了一栋办公楼后，又将商铺向外分租。晴天公司（化名）与B公司签下租约，租用办公楼内一处底层商铺。

2024年5月4日，香洲区突然下起瓢泼大雨，气象部门于上午10时50分发布暴雨橙色预警，中午12时35分升级为暴雨红色预警。其间雨势非常大，办公楼所在园区很快便积水，继而发生水浸。晴天公司也难以幸免，商铺内桌椅、电器、乐器等物品都“泡了汤”。

“旁边就是餐饮店，厨余直排下水道，能不堵吗？”

晴天公司认为，B公司没有遵照其与A公司的租赁合同约定，做到“保持排水排污管道通畅”“不得经营饮食、娱乐和海鲜、肉类等”，导致下水道堵塞，且从暴雨后一周拍摄的下水道照片可以看出，里面确实有厨余垃圾。而A公司将办公楼出租给B公司，却没有尽到监管义务，在B公司违反合同约定的情况下，并未要求B公司整改。晴天公司向香洲法院提起财产损害赔偿纠纷诉讼，要求A公司和B公司赔偿损失6.08万元。

“二房东”B公司认为，晴天公司租用商铺前，旁边餐饮店就已存在，晴天公司亦接受这一现状。近几年来，除了2024年5月4日当天的特大暴雨，并未发生过水浸情况，可见下水道在通常情况下排水是没有问题的。特大暴雨发生前一周，B公司曾安排工作人员疏通下水道，已尽到日常检修维护责任。

业主A公司表示，该办公楼雨水管网工程已验收合格，有完备的排水系统。特大暴雨发生前几天，A公司向全体租户发送了提示短信，内容为“近期暴雨、大风等强对流天气频发，注意广告牌、空调外机等户外高空物品安全，同时做好水浸防范……”。特大暴雨当天，全市多个路段严重水浸，园区周围路段全被淹没，A公司安排值班人员对园区进行安全巡视，已经履行了物业服务管理义务。

A公司和B公司均认为，当天的特大暴雨是无法预料、无法克服和无法避免的，属于不可抗力，晴天公司因此而产生的损失不应由两公司承担。

香洲法院审理后认为，晴天公司与B公司签订房屋租赁合同，虽未明确约定对公共设施的维护保养义务，但根据合同目的和诚信原则，对公共设施的维护保养应当是物业服务的基本内容。晴天公司陈述自2020年开始租用案涉商铺，均未发生过水浸情况，可以侧面说明该办公楼排水系统并无堵塞。另外，晴天公司并未提供证据证实地下水道有堵塞情况，即使其提供的照片中地下水道内有厨余残渣，也不能证实事发时地下水道是堵塞状态，且其也未曾向物业反映过地下水道有堵塞情况。B公司提交视频证据可证明曾在暴雨前进行下水道疏通清理工作，A公司提交短信记录则可证明已提前向包括晴天公司在内的租户发送了提醒信息。A公司和B公司已经尽到案涉办公楼排水设施的维护管理义务。

当天珠海市公共气象服务中心于10时50分、12时35分分别发出暴雨橙色预警和暴雨红色预警，说明11时至12时之间大暴雨超出一般预期，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，是不可抗力。因此，晴天公司要求A公司、B公司承担赔偿责任理据不充分，法院驳回晴天公司的诉讼请求。

晴天公司不服一审判决提起上诉，珠海市中级人民法院二审维持原判。

民法典第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。在本案中，晴天公司要求两公司承担暴雨水浸所遭受的损失，应看这些损失与两公司的管理过失是否具有因果关系。A公司和B公司均在暴雨来临前尽到了险情预警义务和物业管理服务义务，晴天公司遭受水浸的直接原因是当天的特大暴雨，实际情形符合不可抗力构成要件中“不能预见、不能避免且不能克服”的认定标准。因此，晴天公司对赔偿损失的主张没有获得支持。

法官提醒，珠海的夏季炎热多雨，突如其来的暴雨是常见的“不速之客”。处于临街或低洼区域的商铺应尽自身注意、保管义务，妥善安置商铺物品，防止造成损失。负有物业管理责任的企业更应“未雨绸缪”，将防范工作和提醒责任做在前面，避免因管理维护不力而侵害他人权益。

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条 【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第一千一百六十五条 【过错责任原则】行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。