楼下商户逢雨就漏，怀疑是楼顶天台种植树木破坏隔水层所致，要求清理天台上的花草树木却遭遇楼上住户的阻扰，私下协商无果，只好向城管部门投诉；临山住宅小区的部分业主在山脚下私自“垦荒”种菜，施肥带来的臭味让邻居感到不适，更担心因此引起山体滑坡等次生灾害……

楼顶天台种养能不能“任性”？公共空间被私人占用究竟应该如何处理？本期《民生新观察》节目，邀请广东常成（高新）律师事务所律师唐嘉皓和珠海市城市管理和综合执法局执法监督科科长罗敏做客演播室，共同探讨相关问题。

事例一：
商铺楼顶天台成“私家园林”？

近日，有市民通过珠海数字城管平台投诉称：在前山宏华花园小区一个临街的楼栋，因楼上住户在天台修建花池，种植的花草树木根系破坏了楼层之间的隔水层，造成楼下多个商铺每逢下雨就漏水，持续了快一年问题都没能得到解决。

《民生新观察》栏目记者实地走访发现，被漏水问题困扰了近一年的商铺位于宏华花园小区1栋至4栋之间，分上下两层，有多家餐厅、教育培训机构、医疗美容机构和汽车维修店等商户在经营。

据商户们介绍，他们大多是2021年4月左右进驻，当时天气晴朗并未发现有何不妥。但到了6月，随着雨水增多，他们纷纷发现商铺的墙体和楼顶出现渗水现象，墙上长满了霉斑，甚至有些天花板也因渗水而出现脱落现象。

在位于二楼的一家教育培训机构，记者看到，多间培训室、功能室墙体渗水的痕迹明显，其中一间功能室楼顶有几处修补的痕迹，即便是晴天屋顶也还在不断地滴水，工作人员只好在地上放了一个水桶接住滴下的水。

比起漏水问题，更让商铺业主和商户们担心的是，随着树根不断壮大撑破墙体，还有可能引起楼顶的坍塌、造成安全事故。

采访期间，记者提出想上楼顶天台了解情况，却被该小区物管人员告知，如果要上天台，必须征得3楼住户同意，因为他们家是去天台的必经之路。

记者多方探听了解到，原来早在上世纪90年代该小区刚建成时，一些靠近临街商铺天台的3楼住户“近水楼台先得月”，将总面积2000多平方米的商铺屋顶天台当成了自家的“私家园林”，在上面修建花池、玻璃房，种植了不少花草树木。多年过去，3楼的业主早已换了好几任，现在的业主既不愿意承担楼下商铺漏水的责任，也迟迟不愿将商铺天台的种植物清除。

无奈之下，两位商铺业主在数字城管平台进行了投诉，目前案件已经转派给前山街道综合行政执法部门处理，涉及安全隐患等问题也已同步生成案件派给该小区物业公司处理。

嘉宾观点：
情况复杂，协商解决纠纷

广东常成（高新）律师事务所律师唐嘉皓表示，根据《民法典》第二百七十一条的规定，业主对住宅享受两部分的权利：专有部分的权利和共有部分的权利。专有部分通常指房产证（不动产权证）登记的“套内面积”，小区的其他公共设施、楼道等则属于共有部分。此案中商铺楼顶平台权属问题较为特殊，3楼业主将其作为露台使用需同时具备三个条件：首先，该露台用途必须符合相关规划；其次，3楼住宅与该露台必须存在物理连接，即有门通往露台；最后，还要看3楼住宅在销售时是否将商铺楼顶天台的使用权一并写入销售合同之中，并非因为离得近就能去随意占用。

唐嘉皓认为，此案中，相关物管人员指出，3楼住宅与商铺楼顶天台原本并无门户相连，是原3楼业主私自将其打通；另外相关图纸显示，商铺楼顶属于公共平台，3楼业主将其占为己用显然没有权属依据。对此，商铺业主有权主张3楼业主将楼顶平台恢复原状。

至于商铺业主和商户们反映的漏水问题，唐嘉皓认为，由于情况较为复杂，需要聘请专业人员进行相关检测和论证方可认定直接原因。

珠海市城市管理和综合执法局执法监督科科长罗敏认为，根据相关部门调查核实，此案中反映的问题主要涉及物业管理的范畴：一方面由于宏华花园楼龄超过30年，房屋结构存在一定程度的老化；另一方面由于房屋经过多次转让，一楼、二楼的商铺经过多次装修，对楼体的结构也造成了一定程度的破坏；此外，一楼、二楼商铺还设置了大量的广告招牌，这些广告招牌可能存在积水渗透至墙体，商铺漏水也可能有这方面的原因。

“当然，也不排除由于楼顶植物的根系破坏了楼顶的防水层（导致漏水）。” 罗敏表示，在漏水原因尚未明确的情况下，很难直接从执法的层面去解决问题。近期，市城市管理和综合执法局已牵头会同属地区城管部门、镇街综合执法部门、社区居委会及涉事小区物管公司等单位到现场进行研判，并聘请了相关植物专家进行现场判定。从现场情况来看，商铺楼顶天台上并未种植高大的乔木和根系发达的乔木，也无法直接断定商铺漏水是天台上种植的花草树木根系造成的。因此，目前主要还是建议商铺业主与3楼业主通过协商解决矛盾纠纷。

事例二：
“城市农夫”山脚种菜谁来管？

近期，还有市民向《民生新观察》栏目报料称，在神前路“城市溪谷”三期及“春暖花开”小区仅一墙之隔的山脚空地，部分居民自两年前开始“开荒种地”，如今，随着“开垦”队伍不断壮大，有部分业主认为如此行为不仅占用了国有用地，更担心该行为有造成山体滑坡的风险。

记者实地走访看到，一大片空地被分割成了大小不一的20多块“菜地”，有的“菜地”刚开始翻地播种，有的“菜地”各种素菜瓜果长势茂盛，豆角、番薯、茄子、辣椒、麦菜应有尽有。

报料人张女士告诉记者，两年前她刚买房时，这里已经有人开始种菜，规模不大，但从今年开始，越来越多邻居开始加入“种菜大军”，有的邻居甚至为了争抢菜地而发生争执。

“这个事情，我们也向物业公司反映过，但物业人员说那是属于小区之外的东西，他们协调解决不了。打了12345，12345接线人员回复说已经向居委会发出了整改通告，要求种菜的居民自行整改，但到现在也没有见到有整改的迹象。”张女士说，在小区旁的山脚下种菜，不仅施肥的臭味难以掩盖，最令人担心的是随着越来越多的邻居加入种菜垦山，雨季来临会有山体滑坡的风险。

记者拍摄时，正好遇见一对老夫妇前来“自家菜地”浇水施肥。老夫妻告诉记者，他们看见有邻居种菜后“心痒痒”，今年春节后也加入进来。对于有人投诉他们的种菜行为，这对老夫妻认为是有人“眼红”。

嘉宾观点：
国有空闲地应加强管理

唐嘉皓透露，他也就此事询问了相关部门，对方答复称这块山脚空地属于国有闲置用地。“既然是国有闲置用地，就不是个人可以随意占用的，改变其用途必须经过严格的审批。”唐嘉皓认为，居民擅自在国有闲置土地上开垦种菜的行为是不合法的。

罗敏透露，目前，数字城管已将此案转办至属地城管部门进行跟进。经初步调查发现，此事主要涉及城市管理与基层治理两个层面，城管人员可协调属地镇街、社区居委会、物业公司等单位进行研判，然后对种菜的市民进行劝导。

罗敏认为，属地相关部门应当主动作为，结合“民生微实事”项目，在科学论证和征求周边居民需求的基础上，推动国有空闲地的合理、有效利用。