为规范我市城乡建设的立法行为，保障社会公众对城乡建设立法工作的知情权、参与权和监督权，我局根据有关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，经充分调研，起草了《珠海市住宅小区物业管理星级服务评定管理办法（试行）》。前三轮征求意见工作已完成，我局结合相关单位、企业、市民反馈意见进行了修改完善，为确保该《办法》科学性，现再次向社会广泛征求意见，欢迎社会各界提出修改意见和建议。

一、征求意见的时间

2022年5月7日—2022年5月16日

二、意见反馈方式

（一）在线提交；

（二）网上邮箱，邮箱地址：zjjwygljgk@zhuhai.gov.cn

（三）书面邮寄，联系地址：珠海市香洲区红山路102号421室，邮编：519000；

（四）传真：2661163。

附件：珠海市住宅小区物业管理星级服务评定管理办法（试行）（征求意见稿）

珠海市住房和城乡建设局

2022年5月6日

珠海市住宅小区物业管理星级服务综合评定管理办法（试行）

第一章 总则

第一条  为进一步规范物业服务行为，提升物业服务品质，加强物业服务行业自律，促进物业服务行业健康发展，提升业主生活幸福感，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市物业服务企业接受业主或其他管理人委托，按照物业服务合同约定提供物业服务内容的住宅小区。

非住宅小区物业管理星级服务综合评定可参照本办法执行。

第三条  本办法所称住宅小区物业管理星级服务综合评定是指物业行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）委会等具备物业监督管理职能的单位或组织，为督促物业服务企业提升服务质量，对物业服务企业及住宅小区开展的全面监督检查、综合评定活动。

第四条  住宅小区物业管理星级服务综合评定工作遵循全面覆盖、属地管理、分级核准、动态管理、公正透明的原则。

第五条  本办法通过对物业服务项目在基础管理、企业经营、红色物业开展、社会效益等方面达到的水平，综合评定物业管理星级服务。

星级服务综合评定划分标准与评分细则详见珠海市住宅小区物业管理星级服务（一星级至三星级）标准和现场评分标准、珠海市住宅小区物业管理星级服务（四星级至五星级）标准和现场评分标准。

第六条  市物业行政主管部门负责制定住宅小区物业管理星级服务标准和评定标准，负责四星级至五星级住宅小区物业管理星级服务综合评定工作。

区物业行政主管部门负责一星级至五星级住宅小区的主管部门评价工作；负责确定一星级至三星级住宅小区物业管理星级服务星级；负责四星级至五星级住宅小区物业管理星级服务综合评定的初评与铭牌挂牌工作。

街道办事处（镇人民政府）负责组织开展住宅小区物业管理星级服务现场评定与满意度调查、配合完成主管部门评价工作；负责一星级至三星级住宅小区物业管理星级服务铭牌挂牌工作。

珠海市物业管理行业协会根据珠海市住宅小区物业管理星级服务标准和现场评分标准，指导物业服务企业做好参评工作，配合物业行政主管部门组织开展对五星级住宅小区进行行业观摩、交流和学习。

第二章  评定规则

第七条  星级是划分物业综合服务情况等级的标志，设立为五个等级，即五星级、四星级、三星级、二星级、一星级。最高为五星级，最低为一星级。星级标准严格按照住宅小区实际物业综合服务水平给予评定。

第八条  评定内容包括现场评定和主管部门评价两部分，分别占80%和20%。评定实行百分制，采取量化打分的方式，根据得分情况对住宅小区进行物业管理星级服务综合评定。

住宅小区星级评定总得分＝现场评定得分＋主管部门评价得分，详见《珠海市住宅小区物业管理星级服务综合评定总分表》。

第九条 住宅小区星级评定工作实行全覆盖，于每年十月底前完成全市住宅小区物业管理星级服务综合评定工作，其中评选四星级、五星级项目的可延长至每年十一月底前完成。

第十条 街道办事处（镇人民政府）应当明确负责住宅小区物业管理星级服务综合评定工作的部门机构和专职人员，并提供经费支持。街道办事处（镇人民政府）负责组织成立住宅小区物业管理星级服务综合评定小组(以下简称评定小组)，并决定评定小组成员组成。评定小组由5-11人组成，街道办事处（镇人民政府）物业管理工作分管负责人任组长，评定小组成员中的物业行业专家不低于3人。行业专家应从珠海市物业管理行业专家库中抽取，参与星级综合评定的专家若与受评的物业服务企业及其在管项目存有利害关系，应主动申请回避。各区物业主管部门应当指导辖区各街道办事处（镇人民政府）科学安排星级评定计划，协助抽调物业管理专家。

第三章  评定程序

第十一条  街道办事处（镇人民政府）组织评定小组听取物业服务企业自评汇报、审阅住宅小区相关年度物业管理档案、查阅项目管理制度和标准执行记录等资料，结合现场查勘进行评定，评分值实行百分制。

街道办事处（镇人民政府）有条件的可聘请第三方专业机构或邀请相关专业职能部门参与现场评定。

第十二条  街道办事处（镇人民政府）将辖区住宅小区的满意度调查与现场评定情况汇总后报区物业行政主管部门；区物业行政主管部门于15日内，经征询街道办事处（镇人民政府）意见，完成主管部门评价工作，并确定物业管理星级服务综合评定等级。

第十三条  经初评达到四星级或五星级物业管理星级服务综合评定标准的住宅小区，由项目所在地的区物业行政主管部门在确定初评结果之日起3个工作日内，报市物业行政主管部门进行评定。市物业行政主管部门于45日内，组织相关单位进行现场复评，最终确定星级评定结果。

第十四条  星级评定结果确定后3个工作日内，市、区物业行政主管部门分别负责将获得四星级至五星级、一星级至三星级物业管理星级服务的住宅小区评定结果，通过珠海市智慧物业管理服务平台、官网、微信公众号等，向社会公示，接受社会监督，公示期不少于7日。

第十五条  在公示期内，物业服务企业或持有百分之十以上投票权的业主对其所在住宅小区评定结果有异议的，应当以书面形式向项目所在地的区物业行政主管部门提出异议。公示期届满提出异议的不予受理。

区物业行政主管部门应当在受理异议之日起10个工作日内，根据本办法第三章评定程序组织调查核实。经查证属实的，对达不到一星级至三星级标准的住宅小区，由区物业行政主管部门取消既评星级；对达不到四星级至五星级标准的住宅小区，经区物业行政主管部门签署复查意见，报市物业行政主管部门进行定级。

根据复查评定分数应予评定的星级高于所公示星级的住宅小区，市、区物业行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）分别根据本办法规定的职责和程序，最终确定评定结果。

第十六条  公示期届满后一个月内，对达到一星级至三星级评定标准的住宅小区，由项目所在地街道办事处（镇人民政府）颁发三星级住宅小区物业管理服务星级综合评定铭牌；对达到四星级、五星级评定标准的住宅小区，由区物业行政主管部门颁发四星级或五星级住宅小区物业管理服务星级综合评定铭牌。

星级评定铭牌应当置于住宅小区显著处，便于识别，任何单位或个人不得擅自变动悬挂张贴位置。

第十七条  住宅小区物业管理服务发生以下情况之一的，不得参与该项目的星级服务综合评定申报，直接被评定为物业服务不达标项目：

（一）未在珠海市智慧物业管理服务平台上进行物业服务企业备案、项目负责人登记的；

（二）违反国家及我市相关法律法规，经有关部门查实的；

（三）因物业服务企业责任发生重大安全事故、公共卫生事件的;

（四）因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响的;

（五）因物业服务企业责任被媒体公开曝光，在社会上造成恶劣影响的；

（六）虚报维修项目或维修项目工程量挪用专项维修资金和应急解危专项资金，侵害业主利益的；

（七）因物业服务企业全部责任或主要责任，在管理服务方面存在问题被行政主管部门或街道办事处（镇人民政府）责令限期整改，拒不整改的;

（八）不服从物业行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）监管或拒不配合“双随机、一公开”等监督检查活动的；

（九）在业务办理、信息公开中提供虚假信息并被查实的；

（十）其他经物业行政主管部门认定的存在严重不良行为情形的。

街道办事处（镇人民政府）应当责令所属物业服务企业予以整改。

第四章  星级复核

第十八条 项目所在地街道办事处（镇人民政府）应当充分掌握物业项目星级评定情况，并在物业项目星级评定时效届满前组织进行再次评定。

（一）一至三星级经社区居（村）委会报项目所在地街道办事处（镇人民政府）复核，复核达到原星级评定标准的，由街道办事处（镇人民政府）予以定级；四至五星级项目复核按照初次评定程序予以逐级审核，复核结果通过珠海市智慧物业管理服务平台、市物业主管部门微信公众号等方式将复评结果向社会公示，公示期7日。

项目所在地街道办事处（镇人民政府）应当在公示期届满后一个月内，根据物业项目再次评定结果颁发住宅小区物业管理服务星级综合评定铭牌。

经项目所在地街道办事处（镇人民政府）再次评定，星级评定结果发生变动的，根据本办法第三章评定程序进行定级、公示和授牌。

第十九条  星级铭牌授予期间因物业合同到期等原因，物业服务企业从服务的住宅小区撤出的，原星级评定结果作废，星级铭牌收回。新聘物业服务企业按照本办法规定重新进行星级评定。

第二十条  星级铭牌被取消或发生变动时，原授予的铭牌由项目所在地街道办事处（镇人民政府）在铭牌被取消或发生变动之日起5个工作日内予以收回。

第五章  动态管理

第二十一条  市、区物业行政主管部门应当建立星级评定年度检查和抽查、巡查机制，对在年度检查和抽查、巡查中发现已挂牌物业服务项目达不到所授服务星级标准的，应督促其限期整改，整改不到位的由原评定部门降低或取消其所授星级铭牌并在珠海市智慧物业管理服务平台上公布。

第二十二条  在星级综合评定有效期内，因项目发生重大安全责任事故、重大公共卫生事件，引发重大群体上访或者越级上访事件，造成严重不良后果，经查明物业服务企业应承担主要责任的，或者经查实物业服务企业在申报材料中弄虚作假的，由原评定部门注销其星级并收回铭牌。上述物业服务项目需整改完成满一年后，才可重新申报。

重大安全责任事故、重大公共卫生事件以政府相关职能部门的认定为依据。

第二十三条  本办法规定的星级综合评定或复评、检查过程中受评项目的设施、设备若存有重大瑕疵或安全隐患，物业服务企业出具充分证据证实已履约履责的，不影响该物业服务企业所属项目的物业管理星级服务综合评定。

第六章  结果运用

第二十四条  住宅小区物业管理星级服务结果，将作为物业服务企业信用评定重要指标。对星级为三星级（含三星级）以上的住宅小区，按照《珠海市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法》规定，给予所属物业服务企业信用加分；对星级评定为一星级与物业服务不达标项目的住宅小区，给予所属物业服务企业信用减分。

第二十五条  对评定等级为四星级（含四星级）以上的住宅小区，由街道办事处（镇人民政府）优先推荐参与各类评优评先活动；对评定等级为二星级（含二星级）以下的住宅小区，增加日常监督频次，街道办事处（镇人民政府）应当责令物业服务企业限期改正；对连续两次年度星级评定为一星级的住宅小区，区物业主管部门可向物业服务委托方，包括社区居（村）委会发提醒函，建议委托方重新选聘物业服务企业。

第二十六条  各区可对为物业管理星级服务被评定为四星级至五星级的住宅小区提供服务的物业服务企业、项目负责人，以及形成值得借鉴推广经验模式的物业服务企业给予奖励，具体奖励标准与办法由各区根据实际情况制定，并列入同级人民政府财政预算。

第二十七条  鼓励建设单位、业主大会参考星级服务标准及星级综合评定结果选聘物业服务企业。

第二十八条  经授牌的各星级物业服务项目，物业服务企业可在原物业服务价格的基础上依质价相符原则比照向业主大会、业主委员会商请调整物业服务费。

第七章  附则

第二十九条  本办法由市物业行政主管部门解释。