2023年春天已来，刚刚过去的2022年珠海楼市表现如何？日前，全球房地产服务提供商——第一太平戴维斯发布《横琴粤澳深度合作区及珠海商业地产市场2022年下半年回顾与展望》报告（下称报告）显示：2022年，珠海、横琴两地甲级写字楼物业市场总存量224.7万平方米，空置率45.6%，同比下跌1.4%；零售物业市场的租金指数环比下降1.7%。

甲级写字楼：2022年租赁需求进一步疲软

报告显示，2022年，两地甲级写字楼物业市场仅于下半年录得一个位于横琴的新项目入市——珠海宇信大厦，带来1.9万平方米新增供应，推动总存量上升至224.7万平方米。

尽管如此，受疫情影响，写字楼的租赁需求进一步疲软，两地写字楼市场半年度净吸纳量自2013年起首录负值，为-1.3万平方米。在此背景下，市场年度净吸纳量合计录得4.1万平方米，同比下降85.2%，为近九年最低。

2022年下半年，横琴及珠海市场平均空置率表现略有差异。其中，房地产及贸易企业退租致横琴空置率环比上升3.4个百分点，而办公场地扶持政策则助力珠海需求增长，空置率环比微降0.4个百分点。截至2022年末，两地写字楼市场平均空置率录得45.6%，环比上升1.1个百分点、同比下降1.4个百分点。

此外，因供过于求延续，业主方继续加大租金优惠力度，横琴及珠海租金指数分别环比下降3.3%及2.7%。截至年末，两地写字楼市场平均租金降至人民币每平方米每月86.1元，租金指数环比下降2.9%、同比下降6.3%。

针对上述现状，报告称2023年甲级写字楼市场或迎供应高峰。首先，全年预计共有15个新项目入市，合计带来129.2万平方米新增供应。至年末，总存量将同比扩张57.5%，至353.9万平方米。其次，需求方面，随着更多助企纾困的扶持政策落地，房地产、信息技术、零售及贸易等行业企业的租赁需求或将有所提振。此外，金融及专业服务企业的租赁需求将继续保持活跃。

第一太平戴维斯有关负责人认为，尽管需求或有回升，但供应高峰或将令市场进一步承压，且将再度加剧市场竞争，两地写字楼市场空置率预计将继续走高。同时，业主方议价空间预计持续增大，两地市场平均租金预计均有下降。

零售物业：2022年租户择址更趋谨慎

报告显示，零售物业市场方面，2022年珠海及横琴市场新项目入驻率低于市场预期。2022年位于吉大子市场的正方优和汇城市客厅于下半年入市，为市场带来3.0万平方米新增供应。至年末，横琴及珠海零售物业市场总存量上升至122.1万平方米，环比扩张2.6%。

据统计数据显示，去年横琴零售物业市场空置率环比下降3.0个百分点，珠海空置率环比上升1.4个百分点。截至年末，两地零售物业市场平均空置率录得11.7%，环比上升0.7个百分点、同比下降0.3个百分点。

第一太平戴维斯有关负责人表示，租户择址更谨慎，业主则继续降租以保竞争力，横琴及珠海租金指数分别同比下降5.5%及3.5%。截至年末，两地零售市场首层平均租金下降至人民币每平方米每月332.3元，租金指数环比下降1.7%、同比下降3.8%。

展望2023年，横琴、珠海两地零售市场预计迎来四个购物中心入市，合计带来18.5万平方米新增供应。至年末，总存量将达140.6万平方米，同比扩张15.2%。第一太平戴维斯有关负责人称，在政府刺激消费举措的利好带动下，居民消费需求有望进一步释放，进而带动整体租赁需求回升。同时，餐饮及休闲娱乐业态租赁需求预计将保持活跃。