交楼不到一年的新建住宅小区，多部电梯频频发生故障，半年多时间就报修了73次，问题得不到根治；老旧小区的消防设施老化“瘫痪”、形同虚设，住户多方反映问题却得不到解决……前段时间，有居民报料称，自家小区公共设施出现了问题，物业公司和开发商却给不出解决办法。

公共设施是居民日常生活的重要保障，关系着居民生活的幸福感和安全感。小区公共设施到底应该由谁来管？本期《民生新观察》邀请北京大成（珠海）律师事务所律师倪浩博和珠海市物业管理行业协会常务副会长黄小章，走进演播室，共同探讨相关话题。

话题一：

小区电梯出现故障谁负责？

金湾区江屿海小区是交楼不到一年的新小区，但入住的业主上下楼却不省心。据该小区业主反映，3月5日，小区开通运行的10部电梯中有8部突然停机不能运转，居民被迫步行上下楼。业主反映问题后，物业公司怀疑是受“回南天”影响导致电梯故障，直到第二天中午才联系电梯厂家前来维修。“停摆”约48小时，才有部分故障电梯恢复运行，严重影响住户的出行，给大家带来不便。

业主们说，这已经不是电梯第一次出现故障了。在近6个月的时间里，江屿海小区的电梯报修了73次，平均每月维修超10次。业主们质疑“小区电梯是否存在质量问题”“后续如果再出现故障该由谁解决”，并多次与电梯厂家、物业公司等相关方协商寻求解决方案，却没有得到满意的回复。物业公司工作人员对电梯频发故障的原因“一问三不知”，始终采取推脱的态度，向业主解释称“电梯厂家工人说的是保养维护”。业主们向相关部门反映情况后，执法人员对该小区电梯进行了检查并责令整改安全隐患，但具体整改了什么内容，业主们并不清楚。

对此，金湾区江屿海小区物业工作人员在接受《民生新观察》栏目组记者电话采访时表示，小区电梯的检测报告和维修记录都已向业主公开，“电梯应该是没有质量问题，如果有的话当时也不能安装”。至于业主们担心的后续故障，该物业工作人员称：“应该是做了一定的防护，不会再出现类似情况。反正有故障的话，我们会马上报修的。”

珠海市物业管理行业协会常务副会长黄小章表示，在日常生活中，确实存在因“回南天”导致电梯出现故障停运的现象，因为电梯使用的电子元件容易受潮、腐蚀，从而引发短路。如果平时维护得当，可以大幅降低电梯因受潮引发故障的几率。根据国家市场监督管理总局去年印发施行的《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》，物业服务企业应安排人员对每部电梯每天巡查一次，主要查看电梯能不能正常运行、电梯运行过程中有无异常的震动或响声、电梯内的空调温度是否适宜等。由于我市2015年才启动物业专项维修资金征收工作，在此之前建成的住宅小区由于物业专项维修资金不足，往往导致电梯等小区公共设施“带病运行”。

北京大成（珠海）律师事务所律师倪浩博指出，电梯属于特种设备中的一种，根据我国《特种设备安全监察条例》相关规定，特种设备的使用单位要承担对电梯的日常维护保养义务，并且指定安全责任人。对于有物业管理的住宅小区，对电梯的日常维护保养义务应由物业公司承担。在实际生活中，小区电梯维护保养并不能由物业公司直接实施，而需要由取得电梯维修项目许可的单位来实施；物业公司应依照法定义务与有资质的单位签订电梯维保合同，并按照合同约定要求维保单位对小区电梯进行定期维护保养和维修。具体来说，由于金湾区江屿海小区的电梯仍处于质保期内，需要通过特种设备检测机构进行专业的检测，对电梯的故障原因得出结论。如果是由于业主使用不当，应由使用单位承担维修责任；如果是由于电梯存在质量问题，可以依据业主与开发商签订的商品房买卖合同，要求开发商去承担相应的电梯维修责任。

至于老旧住宅小区的电梯因设备老化出现故障，倪浩博认为，应由物业公司牵头进行维修、更新，在专项维修资金缺乏的情况下，如无特殊约定，所需资金通常由实际使用电梯的全体业主共同分摊。

话题二：

小区消防管网破损谁来修？

近日，有市民报料称，斗门区井岸镇五福花园小区由于地面沉降导致地下消防管网出现断裂，长期无人维修，如今每个楼层的消防栓全部老化生锈、没有一滴水出来，甚至出现消防栓水管完全锈断的情况，守护居民安全的消防设施形同虚设。多年来，业主们多方反映情况，仍无人跟进处理。

在该小区业主的指引下，记者在一栋居民楼的楼道内看到，有些楼层的消防栓打不开柜门；有些楼层勉强能打开柜门，但消防栓已经老化生锈、没有一滴水、卷盘水带不翼而飞；还有的楼层消防栓柜门打开后，里面堆满了杂物。

据该小区业主委员会有关负责人介绍，2023年，经小区业主委员会多方沟通，社区为五福花园小区购置了一批干粉灭火器放置于小区各处。记者在现场发现，一栋11层高的居民楼，总共只有6瓶干粉灭火器，消防器材检查记录卡的检查日期也只更新至2022年10月。

该小区物业工作人员告诉记者，如果对五福花园小区原有的消防管网进行修复需要30万元左右，改由地下车库重新接驳消防供水管网则需要50万元左右。由于资金筹集涉及小区全部业主，需要业主委员会牵头组织实施，如果资金筹集到位，物业公司将配合相关工作。

小区消防设施的维修、更换到底该由谁负责，费用究竟哪里出？主导方究竟是物业还是业主？

对此，黄小章认为，按照《珠海经济特区物业管理条例》相关规定，小区物业公司应负责小区消防设施的日常巡查维保工作，当消防设施出现较为严重的问题时，要向全体业主进行公告并向镇街主管部门进行报告。如果存在维修资金不足的情况，应交由业主大会来商讨如何进行维修，消除安全隐患。

黄小章表示，近年来，我市不断探索对老旧小区公共设施更新改造的资金筹集模式，也取得了一些成效。在高新区，就有一个成功的案例，通过“政府出大头、业主分摊一部分、爱心企业赞助一部分”的方式，为老旧小区进行消防设施更新改造解决筹资难题，目前该项目即将动工。但是，由于老旧小区公共设施更新改造的费用往往比较高、物业专项维修资金征收的相关法律法规还不完善，这种成功的案例“复制”推广的难度较大。实际工作中，更多依托老旧小区更新改造项目对其老化破损的消防管道、供水管道进行更换。

倪浩博认为，对于消防设施等小区公共设施，物业管理企业应承担相应的维修保养义务，确保其能够正常使用。如果小区有物业专项维修资金，一般由物业专项维修资金支付相关费用；如果没有物业专项维修资金，则要根据具体需要维修的公共设施所在位置，按照小区业主所持有的物业面积进行分摊。而在实际操作中，资金分摊往往难以落实到位，需要通过召开业主大会由全体业主共同决定如何对破损缺失的小区公共设施进行维修、更换。作为小区公共设施的真正使用者，业主应该自觉地爱护这些公共设施，积极缴纳物业专项维修资金；同时，物业管理企业也要提高服务质量，做好小区公共设施的日常维护保养工作，通过宣传加强业主对消防设施、电梯等公共设施的保护意识和安全意识。