想换一套更好、更大房子？但“未卖不敢买”？

当下，国内不少城市为提升住房市场交易活跃度相继推出房子“以旧换新”政策

超30城支持房子“以旧换新”

据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持房子“以旧换新”。不过，各地政策不尽相同。

“以旧换新”有哪些模式？

1）购房补贴：

出售自有住房并在规定期限内买房，享受一定比例契税补贴。如江苏盐城、江苏苏州、辽宁沈阳等地区均以购房补贴形式鼓励“以旧换新”。

2）“换新购”：

浙江宁波、山东济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

3）国企收购：

江苏苏州相城区、江苏太仓、河南郑州、江苏连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，短期内，“以旧换新”政策有望通过一二手房联动，有效提升楼市活跃度。考虑到多地已公布保障性租赁住房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或将成为重要途径。预期未来会有更多城市跟进推行“以旧换新”政策，以释放改善性住房需求潜力。

“以旧换新”政策具体的体验如何？

据“海安发布”微信公众号，4月2日，江苏省海安市商品房“以旧换新”房票集中发放仪式举行，首批15名置换业主签约后，当即领到工作人员现场制作的房票。这标志着海安市“以旧换新”购房政策在全省率先进入实质性执行阶段。

据报道，现场一位拿到房票的业主表示，自己用116平方米的老房，置换了一套236平方米的新房，将老房评估的132万元做了首付，余下的131万元做了一个20年归还的公积金加商业贷款。

政府及时介入至关重要

事实上，“以旧换新”并非新操作。
2023年9月，“以旧换新”的楼市创意“发源”于山东淄博等地。此后，类似模式不断被扬州、连云港、丽水、宁波、启东、宣城、亳州、太仓等多地复制。
在国资收购的方式中，最先试水的是江苏省太仓市。2023年11月，江苏太仓试行 “以旧换新”政策，可将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前房地产市场面临新房与二手房竞争加剧、循环降价的困境，导致市场循环受阻。然而，市场上存在大量卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型及消费升级需求。在市场机制失灵之际，政府及时介入至关重要。
李宇嘉建议，政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构与房源，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。同时加大对新房与存量房源的公共配套完善与老旧小区改造力度，提升房源的宜居性与舒适度，最终依靠市场力量推动存量房交易与新房市场的有效循环。

需要注意哪些问题？

但作为一项仍在不断完善的政策，房屋“以旧换新”推进的过程中也不可避免地存在一些尚不明确的地方。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒，“以旧换新”实际上是两个房屋交易流程的融合，相对更复杂，考虑的点也更多，牵一发而动全身。所以流程的设置需要更加明确而详细，流程控制也需要严谨。

在正试行商品房“以旧换新”的无锡市梁溪区，业主程先生不久前去咨询了活动细则，有几个让他印象深刻的细节。“首先是旧房子的产权需要清晰，包括贷款买房结清贷款、安置房补缴土地出让金等；其次是新房的楼盘有些还未交房，过渡期的处理需要考虑；再就是旧房子最大抵扣60%，由第三方机构估价，和自己卖相比，是否能达到心理预期还不确定。”程先生介绍。

“比如在相关流程设计中，对旧房的情况需要进行相关的调查核实，如商品房产权证明、房产已出租/未出租的情况承诺函以及拟置换商品房有无交易限制承诺等。而且，针对置换房屋的业主个人也需要注意核实一些基本问题，如征信情况等。”王玉臣说。

涉房政策密集出台

除了“以旧换新”外，近期，多地出台房地产相关政策。

不少地区对公积金政策进一步放宽。4月8日，北京、广州、苏州、沈阳相继出台公积金政策，其中北京对购买绿色建筑提高了公积金贷款额度、广州提高公积金贷款额度、苏州推出“零存零取”公积金贷款产品，沈阳则放宽了“商转公”条件。

同时，全国各地针对首套房房贷利率政策的调整动作频繁。截至目前，广东省内已有15个城市取消首套房贷利率下限。

据南方财经报道，汕尾农业银行、汕尾工商银行以及潮州某农商行的有关人员向记者确认了有关消息。广东省房协专家委员会主任委员黎振伟表示，取消首套房贷款利率下限通过降低购房者入市门槛及贷款成本，减轻房贷成本负担，有助于充分释放刚性和改善性住房需求。

对于房地产后续走势，中指研究院预计，2024年楼市政策整体将维持宽松基调。随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。