近日，杭州宣布全面取消住房限购政策，引发市场高度关注。

效果立竿见影。贝壳研究院数据显示，对比4月的日均值，5月10日杭州的二手房咨询量增加了54%，二手房新增房源增长了91%，新房咨询量新增96%。

这是4月30日中央政治局会议后，首个全面取消住房限购政策的热点二线城市，就在同日下午，西安积极跟进，宣布全面取消地产限购。

“这是一个标志性的节点。”多位地产人士分析，代表着政策方向的改变，杭州、西安的限购政策，一度十分严厉，直追北上广深，是全国执行限购的典型代表。

政策重心：消化存量、优化增量

“这一次，杭州似乎已经打出政策宽松的底牌。”一位负责营销的绿城集团副总说，杭州此举意味深长，接下来上海等一线城市是否跟进，仍需观察和掂量。

据统计，4月底以来，已有北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等一、二线热点城市密集优化了住房限购相关政策，多个城市的政策力度较大。

例如，北京允许三类居民家庭或成年单身人士，在五环外新购1套商品住房；天津取消本地户籍居民购买120平方米以上新房大户型的限制，放开了北京、河北在津购房门槛；其余如成都、杭州、西安等地，则是直接宣布全面取消住房限购。

分析人士认为，这一系列举措，正是对4月30日中共中央政治局会议的落实。该会议明确要求，结合房地产供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

不再一刀切，精准发力

经过十多年发展，全国各城市特别是核心城市的界面不断扩大，新城、新区陆续涌现，商品房市场的分化也进一步加剧。

不难见到，同一座城市里，核心区域的住房市场人满为患、一号难求，非核心的区域则冰冻三尺，亟需千方百计“去库存”。

因此，本次部分核心一线城市的新政不再“一刀切”，而是强调政策的精准化和多样化。例如，北京时隔13年首次调整限购政策，明确在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房而且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外可新购买1套住房。

“在投机者已经基本离场的背景下，设置限购的门槛，除了把具有刚性和改善性住房需求的人们挡在门外，已经没有太多实际意义了。”多位房企人士坦言，一线城市的限购政策优化因地制宜、合情合理，有望带动市场热度、提升入市信心。

“以旧换新” 体现地方对房价触底的判断

除了优化住房限购等措施外，多个热点城市的楼市新政中，均提出通过“以旧换新”等方式，盘活市场中的闲置住房。

5月3日，上海宣布发起商品住房“以旧换新”活动，购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动旧房交易，成功出售旧房后，按约定完成新房交易。

在上海之前，南京、南通、淄博、宁波、盐城、济南、太仓、扬州、无锡等城市均已推出楼市“以旧换新”，模式多样。

“中央政治局会议明确楼市的政策方向，消化存量房产成为政策的主要发力点。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，支持住房“收旧换新”“以旧换新”，一方面可以畅通新房和二手房交易链条，促进新房销售；另一方面，地方平台公司收购二手住房用作保障性租赁住房，也有利于丰富保租房供给，加快构建“市场+保障”住房供应体系。

总体来说，不同城市操作方法会有些差异，不过目标一致，都是为了降低换房成本，盘活置换的链条。

也有业内专家建议，除了倡议“以旧换新”，现在更需要大力度地为二手房交易环节减负，至少在一定期限内，减免二手房交易环节的税费，加快二手房交易的流速。

房产去库存延伸到了源头

房产库存的去化，甚至延伸到源头的土地供给。

4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，再次明确按照城市商品住宅去化（销售）周期的具体长度，控制新增商品住宅的供地节奏。

具体分两类：其一，商品住宅去化周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让。其二，商品住宅去化周期在18个月至36个月的城市，按照“盘活多少，供应多少”的原则，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

克而瑞数据显示，按照城市商品住宅前12个月月均成交量测算，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅狭义库存去化周期超过36个月的城市共有52个，占比达到了四成。

业内专家认为，鉴于当前的库存情况以及政策力度，一、二线城市在放松限购的情况下，可能会获得比较积极的响应，市场出现销售量的反弹可以预期，但是三、四线城市的去化客观上依旧存在困难。

总体来看，政策执行仍然会坚持遵循“房住不炒”的原则，房价出现报复性反弹，重归炙手可热泡沫状态的可能性较低。