产业用地，是产业发展的“基本盘”。然而，部分企业盘踞产业用地多年不开发，老项目不抽身、新项目进不来，怎么办？

今年6月，珠海金湾区出台《关于进一步支持盘活低效产业用地六条措施》（下称《措施》），针对部分产业用地开发晚、活化难、流转慢的“低效难题”，给出了具有开创意义的“金湾答案”。

根据《措施》，金湾区将分别从鼓励土地使用权人加快建设、合理调整违约金比例、合理计收动竣工违约金、鼓励低效产业有序退出、支持通过司法途径盘活土地、支持“腾笼换鸟”六方面，让企业“动起来”，让土地“活起来”，加快释放金湾产业承载力。《措施》自2024年6月25日起实施，有效期为3年。

减负：
帮助企业减轻负担 集中力量加速建设

动工违约金与竣工违约金，是各地政府处理低效用地的两大“抓手”——根据合同约定，项目如果相较约定时间拖延了开工或动工，均需要承担一定比例的违约金。从全国来看，各地的违约金收取比例，并没有统一标准。

然而，各地在处置低效用地时，往往会遇到这样一个情况：当项目动工后，动工建设费用与动竣工违约金会成为企业的“双重负担”。这不仅不能警示企业按时履约，反而会增加开发成本，甚至导致项目建设陷入停滞。

面对这样的情况，金湾区该如何破局？

根据《措施》，金湾区在全省创新提出了“竣工考核”的机制——产业用地已动工但存在动工违约的，土地使用权人可在动工后30日内向自然资源部门申请暂不追究其动工违约责任，并同时提交按期竣工的书面承诺。按期竣工的，自然资源部门根据土地使用权人申请报区政府批准后可免除全部动工违约金。

除此之外，金湾区还进一步降低了动竣工违约金的比例。根据《措施》，金湾区产业用地动竣工违约金计收比例将调整为0.3‰每日，相较之前降低了70%，极大地缓解了企业动工期间的资金压力。

从“转向竣工考核”到“降低计收比例”，折射的是金湾区“以结果为导向”的新发展思路：减少动工违约金的压力、增加项目竣工的激励，让企业愿意将资金用到项目建设的“刀刃上”，集中力量“办大事”。这样的举措对于生产型企业尤为重要。

在市场逐渐复苏的大形势下，培育新质生产力成为发展的主流，同时也催促着淘汰落后产能的脚步越走越快。近年来，金湾区相继签约了一批智能制造项目。依托一系列减负政策赋能，这些项目有望加速转化成为金湾区高质量发展的新动能。

激励：
增强企业开发信心 优化用地退出机制

在处置低效用地的过程中，“按规章制度办事”是各地的共识。然而，不适应发展所需的规章制度，很容易让企业与地方政府站在“对立面”。因此，机制提升、流程优化，成为了金湾区优化营商环境的重要一环。

根据《措施》，金湾区在全省率先实施“鼓励低效产业用地有序退出”机制——低效产业用地土地使用权人无偿退回整宗产业用地(含地上建构筑物)的，不再计收动竣工违约金。而对于分批次开发的土地，还可以采用部分退回的方式，按剩余产业用地比例核算动竣工违约金。退回部分不再核算违约金，让“退不掉”“不敢退”的难题成为“过去式”。

同时，为进一步缓解企业开发建设的资金压力，金湾区将机制创新的“箭头”，瞄准了“动工违约”与“竣工违约”的计收方式。按照惯例，动工违约金与竣工违约金是“双线并行”的，这意味着企业在土地开发利用中，发生了“动工违约”与“竣工违约”的情形，需要分别支付两笔违约金费用。

然而，对于一个大型项目的建设开发而言，周期是相对固定的。动工晚了，竣工有几率也会拖延，怎么办？根据《措施》，产业用地同时涉及动、竣工违约的，自然资源部门报区政府批准并在计收动工违约金后，可与土地使用权人签订补充协议，根据出让合同约定的建设工期从实际动工之日起重新起算竣工时限。

在重新计算的时限内，如实际竣工时间未超过重新起算的竣工时限，不再计收竣工违约金；如实际竣工时间仍超过重新起算的竣工时限，则仍须计收补充协议约定的重新起算竣工时限至实际竣工时间天数的违约金。这意味着，土地只要“动起来”，企业将获得更大的“减免空间”，激励企业将土地开发尽早“提上日程”。

出招：
解决历史遗留问题 土地流转更有效率

在土地流转的过程中，围绕动竣工违约金形成的“历史遗留问题”，长期困扰着“出让”与“接手”的双方。久而久之，一部分极具发展潜力的产业用地，变成了无人敢接手的“烫手山芋”，造成了极大的资源浪费。如何让土地流转更有效率，成为了金湾区在处置低效用地时，不得不克服的一个发展命题。

去年1月，珠海市召开关于盘活存量低效工业用地工作会议，支持各区政府出台相关政策文件，加快推进盘活处置低效用地工作。其后，经历多轮初拟、征询意见、修订完善，金湾区最终形成了《措施》初稿，并在全区范围内与多家存在动、竣工违约的企业开展了座谈会，听取相关企业的意见和建议。

其中，针对土地流转中的“遗留问题”，金湾区提出可通过“司法途径”进行“出招”。根据《措施》，金湾区通过法院裁定办理产权转让处置的产业用地，法院在裁定前征询意见时，自然资源部门应告知产业用地动竣工违约情况，并要求在拍卖公告及裁定文书中明确违约金需在拍卖成交款中优先支付或由受让人承担。

其后，受让人应与自然资源部门签订新的协议，约定产业用地自签订新协议之日起一年内动工(复工)，重新约定动竣工时间及违约责任，不再沿用原出让合同相关约定。这意味着，转让前的违约金条款，将不适用于新的受让人。

支持“腾笼换鸟”的政策手段，也加速着金湾区的产业用地焕发新的生机。根据《措施》，依法通过与原土地使用权人签订产业用地转让协议取得土地使用权，且属于引进新项目盘活土地的，新的土地使用权人签订《项目投资协议》后，可向自然资源部门申请重新约定动竣工时间。

这对于新引进的项目而言，拥有极大的吸引力——新项目前来投资，将拥有更大的发展空间与更低的投资成本。当下，金湾区正在加速“腾笼换鸟”，招揽新项目落地，补全产业链上下游，让有限的土地资源创造更大的经济效益。