2024年底开始的土地市场回暖仍在持续。

今年伊始，包括上海、北京在内的多个城市均出现高溢价地块，部分城市甚至出现地王。

回暖来自规则的改善、优质地块的推出，更是销售的改善，但也有专家提出，就目前整体而言，土地市场的回暖仍为点状，随着销售端回稳持续推进，土地市场有望迎来整体回温。

杭州：维持近8年的单价地王纪录，3个月时间两度打破

浙江省杭州市是国内土地市场最为活跃的城市之一，1月成交的9宗宅地，仅两宗底价成交，其余皆溢价成交；保持近8年的宅地单价纪录，3个月的时间两度被打破，杭州宅地单价的天花板也被推向5万元、6万元。

1月24日，杭州市2025年的第三场宅地竞买活动，3宗住宅地块成交总额82.89亿元，平均溢价率为52.68%。

其中，湖墅单元GS0201-R21-05地块经过220轮报价，滨江集团（002244.SZ）以54.56亿元的总价竞得，溢价率71.25%，成交楼板价为64834元/平方米，成为杭州名副其实的单价地王。

上海：延续2024年的热度

2025年，上海土地市场延续了上一年的热度。2024年，上海土地市场走出独立行情，高溢价地块贯穿上海全年的土地竞买活动，30%的最高溢价率被打破，还拍出了全国宅地单价地王。

1月24日，上海2025年首场土拍，松江区SJS30003单元01-18号地块吸引4位竞买人参与竞拍，最终，保利发展（600048.SH）旗下的上海保利城市发展有限公司经过51轮竞价，以20.52亿元的总价竞得，溢价率27.93%，成交楼板价为29425元/平方米。

保利发展的对手包括厦门国贸房地产有限公司、招商蛇口（001979.SZ）以及象屿地产集团有限公司。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，保利发展和招商蛇口是上海土地市场的常客，拿地均比较积极，这说明头部房企对上海楼市的信心，反过来高溢价也会对市场预期提供一定支撑。

开年多城出现溢价成交地块

除了土拍活跃度最高的上海、杭州之外，记者注意到，2025年开年，已有多地涌现高溢价地块。

1月24日，河南通派房地产开发有限公司经过39轮竞价，以3.94亿元的价格，竞得郑州市一宗编号为郑政出〔2024〕34号（网）的住宅地块，溢价23.91%。

1月23日，江苏省南京市编号为NO.2024G96的南京市鼓楼区热河南路街道察哈尔路以南、热河南路以东地块，经过19轮竞价成交，溢价率16.24%，楼面价29195元/平方米。

1月16日，广东省深圳迎来2025年首宗涉宅用地出让，位于龙岗区龙城街道的G01045-0200地块吸引了8家房企参与竞价。经过246轮竞价后，由中海企业发展集团有限公司以30.65亿元竞得，成交楼面价29611元/平方米，溢价率70.4%。

1月2日，北京今年首场宅地竞拍中，华润置地开发（北京）有限公司、中铁置业集团北京有限公司和招商局地产（北京）有限公司联合体以91.52亿元的总价竞得北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块，溢价率17.33%。同一日，建发国际集团（01908.HK）旗下的济南兆瑞房地产开发有限公司以90.404亿元的总价竞得北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地块，溢价率25.04%。

专家：土地市场点状回暖，三线城市初现回暖

土地市场的回暖并非一时，也并非仅限于一二线城市，但土地市场整体热度仍然偏低，更多是点状回暖。对于回暖的原因，除了土地供地回归市场化、多地推出更多优质地块外，销售的改善也是不可或缺的原因。

年底，市场出现积极信号。克而瑞研究中心表示，去年12月，在诸多核心城市供地以及市场止跌回稳的带动下，土地市场迎来惯性“翘尾”，部分城市核心地块溢价高企，民企投资也在逐步恢复，呈现出企稳的信号。

不仅仅是观感，克而瑞将成交溢价率超过20%的地块按月统计，可以看出去年11月、12月确实出现了更多溢价率超过20%的地块。

地王为何频现？广发证券在研究报告中分析，这背后，是核心城市供地思路的积极转变。具体而言，开始于2021年两集中时期的限地价、限房价规则陆续取消，定价权交还市场，核心城市核心地块原本被规则限制的价值空间得以释放。

回暖不限于高能级城市。2024年三线城市成交初现回暖，华福证券分析师陈立在报告中表示，三线城市土地市场供给出清更为明显，在本轮市场周期中率先复苏；相较于一二线，三线城市土地价格有显著调整，促使市场出现以价换量情况。陈立同时表示，部分三线城市存在较多城投托底行为，或对数据层面有一定支撑。

就整体而言，克而瑞表示，2024年整体土地市场显然并未全面回温，但是20%以上溢价率的地块占比明显增加。市场的热度实际上依然只集中于几个核心城市例如杭州、深圳、上海等，这些城市的2024年含宅地块的整体成交溢价率和高溢价地块占比都表现较为出色。