随着粤港澳大湾区融合加速，越来越多澳门居民选择在横琴购置房产或北上投资。然而，两地在物业管理模式、法规及服务标准上存在显著差异，跨境业主需提前了解，避免产生纠纷。近日，记者采访广东华商（珠海）律师事务所律师宋芬、余晓及澳门创新发展智库理事长黄麒原，解析内地与澳门物业管理的差异，指引跨境生活。

法律根基：

法典化体系vs特别法规范

宋芬指出，内地物业管理以《中华人民共和国民法典》物权编为核心，明确建筑物专有与共有部分权属及管理规则，结合《物业管理条例（2018修正）》及配套办法，形成了“法律+行政法规+地方性法规”三级规范体系，以此来保障业主权益。

澳门方面，黄麒原分析，《澳门基本法》规定可自行制定物业管理相关法律，《分层建筑物管理商业业务法》规范分层建筑物管理商业业务；《分层建筑物共同部分的管理法律制度》完善楼宇共同部分的管理工作，《楼宇及场地防火安全的法律制度》加强消防安全管理，但尚未形成类似内地的综合性法典化体系。

业主权利：

表决规则与收益分配

业主权利方面，余晓表示，内地以业主大会为最高权力机构，业主委员会为执行机构，强调业主的集体决策。曾有广州某小区调整物业费时，因未达到“双三分之二参与表决”，程序被判无效。

在澳门，是协议优先但执行松散。黄麒原分析，澳门分层建筑物管理依赖业主间协议及管理规约，具体表决门槛需依《分层建筑物共同部分的管理法律制度》确定，设分层建筑物所有人大会（决议机关）和分层建筑物管理机关（执行机关），分为简单管理制度和综合管理制度。

费用分担：

比例分摊到市场协商

在费用分担方面，宋芬介绍，内地物业费标准实行“政府指导价+市场调节价”，由业主按专有部分面积占总面积的比例分摊。物业公司已经按照约定和规定提供服务的，业主不得拒绝支付物业费。

黄麒原表示，澳门物业费标准实行市场协商价，分层建筑物负担按独立单位在总值中的百分比或千分比分摊，专用共同部分费用由特定所有人承担。强制设立共同储备基金，用于非预见性开支，供款比例通常为固定开支的十分之一，亦可协商议决。

纠纷解决：

行政监管与司法路径

在纠纷解决方面，余晓表示，内地住建部门对物业公司资质、服务质量等进行监管，业主既可向住建部门投诉，也可通过诉讼维权。如珠海某小区协议约定停车费为280元/月，后物业公司擅自将停车费提高至450元/月，最终法院判决物业公司该行为构成违约。

在澳门，则是申诉容易落地难。黄麒原介绍，业主虽可向房屋局投诉管理公司，或向公司所属业务范畴的政府部门申诉，但处理力度较弱。业主亦可依赖民事诉讼，但诉讼周期长成本较高，较小型的管理公司可能在诉讼期间结业，因此大部分纠纷通过行业或社会组织调解解决。

专家支招：

跨境业主如何避坑

法律界专家表示，在内地做业主，程序合规是关键。需特别关注业主大会表决程序的合法性，留存会议记录及投票证据。对物业服务质量问题拍照录像，作为减免物业费的依据；而在澳门做业主，需完善规约降风险。在管理规约中明确共有收益分配比例及滞纳金计算方式。民间社会组织亦会主动协助推动成立业主委员会，集体谈判增强议价能力。

专家提醒：跨境业主应充分了解两地法规，签署物业管理合同前咨询专业律师，必要时可委托第三方机构监督服务品质。