近日，厦门市自然资源和规划局、厦门市住房和建设局联合制定并印发《城镇老旧小区自主更新改造指导意见》（以下简称《指导意见》），自主更新的改造应遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则。

《指导意见》的内容包括适用范围、资金筹措、改造方式、实施主体、支持政策、技术要求和实施程序等，自2025年8月18日起开始施行，有效期5年。

《指导意见》中指出，经政府批准，房屋所有权人依法作为自主更新改造实施主体，可以成立自主更新委员会、委托业主委员会或者具备相应资质的法人，负责组织房屋所有权人协商和项目申请工作，并对申请材料的真实性负责。

自主更新改造可按照业主发起、部门指导、方案深化、区政府批准、审批建设、验收登记等程序组织。各区政府和职能部门按照职责分工，加强城镇老旧小区自主更新改造工作的指导和服务，并结合实际，简化优化自主更新改造审批。

自主更新改造项目完成后，为保障小区改造后的维护更新，鼓励实行专业化物业管理，设立首期专项维修资金。

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适用范围

哪些楼房可申请翻建？《指导意见》指出，老旧小区内包含多户业主的多层或高层住宅楼，存在以下情形之一的，在符合国土空间规划的前提下，房屋所有权人可申请开展自主原地翻建：

一是建筑使用年限40年以上、建筑结构差、建筑功能不全、缺乏维修加固价值的；

二是因房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件、经危险性鉴定为C级或D级危房的。

属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑，或者已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的，按照有关规定办理。

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强调自主、自愿

《指导意见》指出，自主更新改造应当遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则，改造应经全体改造房屋所有权人书面同意。纳入自主更新改造范围的，应保证土地、房屋权利清晰，原则上应已办理不动产登记。

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资金由产权人按比例承担

自主更新改造建设资金由房屋所有权人自行协商出资比例，可以按照原建筑面积比例承担。房屋所有权人可按规定提取住房公积金、使用专项维修资金、住房公积金组合贷款等渠道筹措资金。

此外，为支持自主更新改造，项目可享受财政资金扶持，按照规定享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，以及按规定享受相应补助。

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三种改造方式

自主更新改造可按照单栋住宅独立改造、相邻多栋住宅联合改造以及老旧小区整体改造三种方式实施。

单栋住宅独立改造原则上应在原建筑基底范围内实施；

相邻多栋住宅联合改造，按照民法典规定，经由小区业主共同表决同意的，可突破原有建筑基底进行优化设计以及开发地下空间作为停车、人防、消防等配套设施；

老旧小区整体改造的，可按国家、省、市城市更新有关规定执行。

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支持增容扩面

为满足居民生活刚性需求，经市资源规划主管部门同意后，自主更新改造可以适当增加建筑面积。

（一）项目建筑面积原则上以产权证书登记的面积为准，在日照等条件允许的前提下，项目建设可增加不超过原面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施，10%用于原有住宅按套扩面。

（二）原储藏间或柴火间（杂物间）计入原不动产登记面积的，项目建设时可不再保留，其建筑面积可等面积置换至户内，但不纳入可增加建筑面积的比例计算；未计入原不动产登记且有合法来源的，可纳入自主更新改造实施方案进行设计。

（三）对满足日照、建筑间距等技术规定要求的，可在一层设置公共开放架空空间（不计容），为防涝需要可增加室内外高差；依照《中华人民共和国民法典》规定，经由小区业主共同表决同意的，还可开发地下空间作为停车、人防、消防等配套设施。

《指导意见》明确，增设电梯、公共开放架空空间、公共服务及配套设施以及地下空间开发新增的建筑面积需由全体业主共有，不需要补交土地价款，可按规定直接申请变更登记。因原有住宅按套扩面的，需要补交土地价款，可在办理不动产权证前，或在房屋上市交易时，按申请受理时点的市场评估价补交土地价款（未补交的登记时在产权证及登记簿中注明增加的面积保留划拨用地性质）。