党的二十届四中全会明确提出“坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新”，将城市工作的重心从规模扩张转向品质提升，这标志着老旧小区改造的核心范式必须超越单纯的“工程建设思维”，转向以提升治理能力现代化水平为根本的“系统治理思维”。当前老旧小区改造在实践中仍面临一系列深层挑战。斗门区白藤街道以党的二十届四中全会精神为指引，创新改造模式，在系统性回应并破解这些普遍困境方面开展了一系列有益探索。

时代背景与治理要求：
城市更新进入“内涵式发展”新阶段

随着我国城镇化进程进入下半场，城市发展已从外延式扩张转向内涵式提升的新阶段。大量建成于上世纪末、本世纪初的老旧小区，普遍存在基础设施老化、公共服务短缺、居住环境不佳等问题，成为制约城市高质量发展和影响居民生活品质的突出短板。实施老旧小区改造，不仅是改善民生的迫切需要，更是优化城市结构、完善城市功能、提升城市治理水平的战略举措。

2019年11月，习近平总书记在上海考察时，首次提出“人民城市人民建，人民城市为人民”的理念，强调“无论是城市规划还是城市建设，无论是新城区建设还是老城区改造，都要坚持以人民为中心，聚焦人民群众的需求，合理安排生产、生活、生态空间”“努力创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境”。这为老旧小区改造工作提供了根本遵循。老旧小区改造必须彻底摒弃“政府干、居民看”的传统模式，将工作的出发点和落脚点牢牢置于“人”之上。改造的全过程，应成为践行全过程人民民主、激发基层社会活力、构建共建共治共享治理共同体的生动实践。新时代的老旧小区改造应以空间更新为载体，实现从“硬件焕新”到“治理焕能”的根本性跃升。

老旧小区改造的普遍困境：
从“有”到“优”的深层挑战

尽管全国已累计改造大量老旧小区，但实践中仍普遍存在诸多痛点，集中表现为“三个脱节”：

改造内容与真实需求脱节。改造方案常基于标准化模板，侧重于外立面刷新、道路硬化等“看得见”的工程，但对影响生活品质和安全的关键“里子”问题投入不足。加上老旧小区老龄人口多、文化多元等特性，居民在前期设计决策中常常无法准确表达诉求，项目在方案设计阶段未能充分、有效听取居民意见，导致“供”与“需”错位。同时，施工过程中的征求意见有时流于形式，设计方案未能根据民意及时调整，引发后续矛盾。

硬件投入与长效管理脱节。“重建设、轻管理”是普遍顽疾。许多老旧小区，特别是无物业小区，长期处于管理真空状态，加上老旧小区的居民结构复杂，存在大量老年人和租户，社区认同感和集体行动能力弱，“等靠要”思想与自治能力薄弱并存，对于改造后“谁来管、怎么管、钱从哪来”等长远问题缺乏统筹规划，导致“改造后反弹”，杂物堆积、车辆乱停、设施损坏等问题迅速回潮。

政府主导与多元协同脱节。改造工作往往被视为单一的住建工程，由政府部门“包打包唱”。一方面，面对加装电梯、拆除违建等复杂事项时，不同居民群体利益诉求多元，甚至出现“一票否决”困局，仅靠行政力量难以有效协调化解。另一方面，市场机制、社会专业力量的引入渠道不畅，未能有效整合资源形成合力，导致小区改造后仍处于“自我造血不足”的困境。

白藤实践与路径创新：
以治理现代化破解“三个脱节”

针对老旧小区改造的现实困境，白藤街道以党的二十届四中全会精神为行动指南，将老旧小区改造作为提升基层治理能力的“练兵场”，探索出一套环环相扣的系统解决方案。

(一)构建“精准识别-全程响应”体系，破解“供需脱节”

针对改造中出现的“需求复杂难统一”痛点，白藤街道将“尊重民意”从口号转化为可操作的制度，力求以前瞻、系统、科学的整体性规划汇总居民意愿。

精准“画像”，为响应居民需求提供依据。白藤街道对辖区内22个2005年前建成的老旧小区进行了全面摸排后制作老旧小区综合改造清单。清单不仅汇集了建设年限、用地面积、居民人数等基础数据，更精准聚焦现状痛点与未来需求，创新性地细化了特殊人群数量、未来设施需求预测等关键指标，辅以实地照片，形成一份集数据、问题、影像于一体的“三维画像”，成为精准掌握小区现状、实施“对症下药”的核心依据。

制度化“居民点单”，确保改造事项落到实处。居民不是改造的“旁观者”，而是全程的“参与者”“设计者”和“阅卷人”。白藤街道一方面通过“小院议事庭”、线上问卷、分层分类访谈等多种形式，在改造前、中、后全周期持续收集和回应民意。例如，在鹤洲社区藤翠苑7号小区改造中，方案完全基于居民协商形成，最终通过“居民集资+民生微实事资助”方式推进，实现了从“政府配餐”到“居民点单”的根本转变。另一方面，坚持“靶向施治”，将改造内容科学划分为“基础普惠项”与“个性提升项”。针对道路修复、停车位规划、环境整治、管网更新、外墙翻新等普通项目推行标准化流程以快速普惠，实现规模效益。对加装电梯、“一老一小”需求、安全设施等“特殊项”，采取“以点带面、循序渐进”的策略，通过单个楼栋试装带动整个小区进行提升解决。

问效于民，建立闭环评价反馈机制。坚持效果导向，建立健全评价反馈机制，动态跟踪“勤回访”，多元评价“看口碑”，及时调整“优服务”，确保改造前设计方案得到居民认可、改造时根据居民意见动态修改方案、改造后符合居民意愿。

(二)构建“党建引领-多元共治”体系，破解“协同脱节”

面对小区复杂的利益协调和资源整合难题，白藤街道着力搭建多元主体协商议事平台，将行政主导转化为社会协同。

创新“四方协同”，化解内部意见分歧。针对部分小区居民改造意愿强烈但内部意见分歧严重的情况，白藤街道采用“街道+社区+专业咨询单位+设计单位”的“四方协同共治”模式，由专业力量精准识别并弥合不同群体诉求，小区党员引导居民凝聚共识，其中逸鸿花园在此模式下各群体诉求得到充分听取，分歧转换为合理的个性化建议，原本破旧不堪的老旧小区重新建设成了一个集休闲、健身、儿童游乐于一体的多功能小区。

培育“自治小组”，激活内生治理动力。在自建房集中区域，依据“相对独立、就近居住、居民认同、便于服务”原则，将职工宿舍、自然聚居等因素形成的“村落式”居民区划分为小区，社区党委通过“自主报名、群众推荐、主动邀约”广泛发动，吸纳小区党员代表和居民骨干成立自治小组，构建“小组主导、社区协助、街道支撑”的协同体系，激发居民对“新家园”的强烈认同感。在幸福园小区，通过这一模式成功解决了治安、停车、环境等8类27个具体问题，实现了从“杂乱片区”到“有序家园”的蜕变。

推动“组织转型”，巩固长效治理架构。在试点项目获得成功的前提下，街道紧抓小区自建房、无物业小区等管理薄弱区域改造契机，在改造过程中推动居民积极参与，引导居民选举议事代表、成立自管委员会，形成“党员+自管委员会+联络员”的治理架构，充分听取建议、弥合分歧，陆续推动了湖景花园、海湾豪宅、福星苑等小区的焕新行动。

(三)构建“空间赋能-内生循环”体系，破解“管理脱节”

为确保改造成果“不返旧”、管理“不断档”，白藤街道前瞻性地谋划“后改造时期”的可持续发展，通过盘活空间资源、完善治理架构，帮助小区形成了自我维持、自我优化的内生循环系统。

（作者单位：斗门区白藤街道办事处）