在城市高楼之间，养养花、种种菜，似乎成了很多城市居民“悠然见南山”的向往。毕竟，在这种水泥森林之间，看到一点绿色会让人感觉生机盎然，但是随着花草的肆意增长，有些人家的赏心悦目却变成了他人的心烦意乱。近日，珠海一位居民就因为楼上邻居在楼顶天台种植三角梅而苦不堪言，将其告上了法庭。

楼顶天台到底属于谁？在天台种花种菜是否属于违建？如何才是合理利用？全体业主共有权利被侵犯又如何救济？11月14日，新一期《民生新观察》聚焦楼顶天台的“烦扰”，邀请城管部门一线执法人员、基层社区书记、法院法官走进演播室，共同探讨楼顶天台乱搭乱建所带来的问题，以及应对之道。

>>点击观看视频回放

事件：楼顶天台种花美滋滋 楼下邻居却漏水遭殃

家住福康花园一期的邓先生于2015年购买该房屋，入住不久后，他却发现家中天花板经常漏水。记者在邓先生家里看到，积水沿着天花板边缘不停向下渗漏，如同下雨一般，不少墙壁已经因为长期漏水而发黄。

原来，楼上的住户江女士在天台上打造了一个花槽，并种植了三角梅和勒杜鹃。经过二十年的肆意生长，三角梅和勒杜鹃发达的根部穿透墙壁，而两家的房子是错层结构，邓先生家的主卧卫生间楼上直接对应江女士使用的平台花槽位置。根据邓先生委托专业机构所做的房屋渗水原因鉴定报告，漏水原因就是由于天台露台地面楼板处防水层被植物根系破坏，雨水顺着植物根系从天花板细缝处渗漏所致。

邓先生先后自行进行三次楼顶平台的防水工程和维修，但由于平台花槽中三角梅一直没有被移除，邓先生家的漏水问题也一直不能根除。2018年台风“山竹”期间，邓先生家中积水愈发严重，要求江女士进行维修，却迟迟没有回复。在寻求物业、居委会等多方调解无效情况下，2019年4月，邓先生将邻居江女士告上法庭。

经过香洲区人民法院判定，被告江女士应停止侵害，限期清理所种的植物、修复楼板防水层，排除对原告邓先生生活的妨碍。

现象：老旧小区公共天台被私占乱搭乱建

虽然像邓先生和江女士那样因为天台问题而对簿公堂的案例不多见，但老旧小区公共天台被私占乱搭乱建的问题，一直是居民较为关心的话题。近日，记者走访了多个小区发现，楼顶天台乱搭乱建，不锈钢防盗网随处可见，楼顶的公共区域被划分成了不同的空间。大棚、搭架杆、泡沫箱、水桶……种菜的工具一应俱全，不知道还以为来到了一片菜地，然而这却是小区顶楼的天台。

俗话说“近水楼台先得月”，有些住在顶楼的居民利用楼层优势将公共平台占为己有，建起了房屋用于出租，而这些违章建筑存在很大的安全隐患。对于楼体结构来说，楼顶违建在施工过程中会破坏楼顶结构，破坏防水层导致漏雨。房屋的承重、结构、寿命均会受到不同程度的影响。

除了私自搭建房屋外，有的居民还在天台养起了宠物。公用天台变私家狗舍，这也让许多想到天台晾晒衣服的居民望而却步。不但如此，记者还发现，有些老旧小区某楼道通往天台的消防门还被私自上了锁，楼道左右两边堆满了杂物，这样一来一旦发生火灾，居民根本无法通过天台逃生。

记者在走访的过程中，随机采访了一些小区居民。对于自家小区存在公共天台被私占乱搭乱建的现象，小区居民对此说法不一。有赞同的小区居民表示自己知道有人在天台搭棚，甚至有人利用天台养鸡，但她认为只要不漏水、不妨碍到其他人通行，那就没问题。也有小区居民虽然住在低楼层，但也会利用天台种菜，并认为这样做是在充分利用公共空间。持反对观点的小区居民表示，楼顶是公用的，私自占用应该由城管来清拆，但他也坦言，只要没有影响到自己则不会向执法部门投诉。

天台所属于法有规 执法或存实际困难

审理过邓先生案件的香洲区人民法院综合庭法官刘晓亮表示，如果大家使用楼顶天台不会对邻居或者是其他相关业主产生噪音、水或者气味污染，那么都是一个合理范围内的使用。但是如果使用天台对于其他邻居造成了漏水、噪音等问题，那么就不是合理使用。很多楼顶天台在规划设计时是消防通道，那么不当使用天台就侵犯整栋楼业主对天台的共有权利。每一位业主的权利是有边界的，如果自己越过了这个边界造成了对别人的侵犯，那就是侵权。

同时，他也强调，天台不能绝对的判定属于谁。我国民法典271条对建筑物区分所有权有所规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。我们常见的顶楼平台等就属于业主专有部分以外的全体业主共有的部分。而对于有些业主购房时开发商所称的买房赠天台情况，根据最高法相关司法解释则需同时满足“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三个条件并在房屋买卖过程当中，开发商明确地将该天台写入房屋买卖合同，才有可能视为某业主的专有部分。

至于在天台种花种菜等是否涉及违建，香洲区城管局审理室主任张玉龙表示，城管部门对于市民在天台种植的行为并不是一刀切禁止，种花就是鼓励的，并希望通过这种方式美化楼顶给大家提供更加舒适、宜居的环境，但是，这个过程是不以侵害其他业主的合法权益为前提的。他同时举例说明，像是在限定高度内天台建花架、搭晾衣架、放置石桌椅以及正常对楼顶的修缮维护都是城管部门允许的范围之内。

而在对侵犯其他业主权益的天台违建进行执法时，也存在实际困难。香洲区狮山街道办青春社区书记罗理表示，基层一线在进行执法行动中，一般只能看到是施工人员在现场，找到当事业主比较困难。另一方面，即便找到当事业主并要求其限期整改，当事人经常只是做做样子，过段时间又进行违建行为。如何让违建业主断了违建这门心思成了罗理这些社区人员处理此类问题最大的瓶颈。

不过，随着技术手段介入，这类抱着侥幸心理想在天台违建的业主可能难以如愿。张玉龙介绍，现在城管执法部门每年会去拍一些重点小区的卫星图片，其精度可高达0.3厘米，通过技术手段前后一对比，哪怕天台多了颗石头都能发现。同时，市城管指挥中心有一批巡查员每天在一线核查核实反馈市民对天台违建投诉的情况。张玉龙也提醒抱着侥幸心理的业主：“在楼顶违建，早晚都会有人看见，也迟早是要处理的，因此，没有必要花这个冤枉钱。”