2月6日，炮台山小区居民蔡女士推着94岁的老母亲下楼散步，看着小区张灯结彩的新春景象，笑意写在脸上。正是刚投用不久的新装电梯，才使多年难以下楼的老太太出门看看的梦想成真，也让居民过年增添了许多喜庆。这是拱北街道准确把握基层社会治理新目标、新特征，持续开展物业服务提质升级攻坚行动取得的良好效果。

近年来，该街道通过“社区大管家”综合管养、“党建+自管”“自治信托”酬金制、小区连片管理等多种创新治理模式，不断提升老旧小区治理质效，全面提升居民群众的幸福感、获得感。探索出具有拱北特色、可推广可复制特征的物业治理经验，打造出适合特定小区、群众满意的精品运行模式。

将军山“社区大管家”综合管养

2023年1月开始，拱北街道与珠海正圆城服公司合作，在将军山社区创新构建“社区大管家”服务模式，统筹推进11个无物业老旧小区连片管理，通过建立“智慧社区服务平台”，统筹提供社区环卫保洁、园林绿化养护、市政道路养护、路灯维护、市政配置设施管理、垃圾分类、垃圾清运、小区物业管理、社区居民服务、社区公共资源运营等全域服务，并整合社区公有公共管养服务资源（如公园、停车场等），并入大管家城市服务内，集中管理提高资源管理效率。如今，引入专业化、统一物业服务的红利逐步显现，老旧小区旧貌换新颜，居住环境不断提升。

东盛园小区“党建+自管”模式

东盛园小区建成于1990年，是典型的“三无（无物业、无业委会、无安防）”的开放式老旧小区，小区房屋老旧、基础设施老化、公共设施破损、环境卫生差、电线私乱挂、公共区域车辆乱停乱放甚至堵塞消防通道等严重问题。业主信访投诉不断，小区治理曾一度成为“顽固难题”。

为改善小区脏乱差状况，2023年10月，由部分业主提出，经拱北街道推动，东盛园小区组建物业管理协调小组，经过多次开会协商，探索治理新模式，通过“党建+自治”推动成立了小区议事会，制定一系列相关规章制度，通过小区业主大会临时会议，依法投票表决通过，并由居民自主筹集资金，安装道闸系统，完成小区封闭式管理，解决了长期困扰的停车难问题。目前，党组织在小区建立，资源在小区集聚，难题在小区化解，小区治理效能不断提升，同时，物管收支已基本平衡，小区逐步实现可持续发展。

炮台山小区“自治信托”酬金制

炮台山小区建于上世纪90年代，由于长期缺乏维护，小区墙边角落杂草丛生、停车秩序混乱、垃圾杂物乱堆放等问题突出。小区居民对改善小区管理和居住环境呼声很高。

2023年5月，在拱北街道的指导下，小区召开业主大会表决产生业主委员会，并确认采用“自治信托服务”的酬金制管理模式引入物业服务人，建立信托账号由专人管理，以银行流水直接公开的方式，公开公共资金的出入，居民可通过小区服务中心微信公众号缴纳物业费与停车费，直接监督公共资金收支情况，增加公共区域保修、报修和到家增值服务功能，极大便利居民日常生活。目前，业主自主缴费率达80%，每月需交纳0.8元/㎡物业管理费，其中0.1元/㎡纳入小区公共专项维修资金；停车位收入除去合理支出外，剩余款项均纳入公共专项维修资金。如今，居民更多地了解和参与小区管理，小区改造稳步推进，面貌焕然一新。

三小区合并物业区域连片管理

中保宿舍楼、广发苑、邮局宿舍楼规模较小且位置相邻，2019年，在拱北街道的推动下，将3个小区合并为一个物业管理区域，设立业主大会，选举产生新的业主委员会，并按程序委托一个物业服务人提供物业服务。连片管理后，小区实行封闭式管理与定期管养维护，统一道路通行，保障消防通道，规范小区道路及停车位设置，增设健身广场，提升绿化，翻新外墙。小区业主每月仅需交纳物管费0.6元/㎡，停车位业主70元/月，外来停车收入除物业合理支出外，均纳入公共维修资金。小区物业费目前收缴率已达到90%以上，环境卫生的定期维护已有保障，居民“急难愁盼”问题逐步得到解决，连片管理带来的生活图景越来越美。