远眺水墨青山，近观水乡风貌。

走进莲洲镇福安村，在“福安·幸福里”村民公寓现场，两栋11层的公寓楼拔地而起，显得格外醒目，其中一栋已完成外墙砖铺贴，雏形已现。

近日，全省基层推进“百千万工程”集成式改革案例公布，其中“珠海市斗门区探索多户联建保障农民住房需求”入选。作为斗门区探索多户联建宅基地制度改革项目，“福安·幸福里”村民公寓第一栋、第二栋今年已完成封顶，40户村民通过摇号选房分配到心仪的房子。该项目建设传出的最新消息是，第一栋将于明年春节前交付，标志着这一国家级农村宅基地制度改革试点项目迎来里程碑时刻。

党的二十届三中全会明确，完善强农惠农富农支持制度，深化土地制度改革。今年中央一号文件指出，推进乡村全面振兴要集中力量抓好办成一批群众可感可及的实事。近年来，斗门区乘着“百千万工程”的东风，着眼破解农村人多地少、宅基地供需矛盾突出问题，以多户联建方式建设“福安·幸福里”村民公寓，在全省率先探索集约用地、分红质押、积分管理等村民住房保障新机制，有力有效保障了当地村民住有所居，实现农村宅基地制度改革试点创新与增进民生福祉互促并进，探索一条稳慎推进农村宅基地制度改革的“斗门路径”。

“农地转用+向天要地”

解决宅基地从哪里来怎么用

12月10日下午，福安村村民梁少声忙完事情，又来到了“福安·幸福里”村民公寓项目现场，走进此前抽签选定的601号房，这里看看那里望望，心里满是喜悦。一有时间就过来看看，已经成为梁少声的习惯。“盼了20多年！以后在村里，就有真正属于自己的家了，而且还是高层电梯楼房！”梁少声开心地说，村民公寓交付后还要装修一下，就可以入住了。

“福安·幸福里”村民公寓项目自去年9月动工，今年7月1日项目首期第一栋封顶暨二期集中签约仪式举行。

“项目正有条不紊地推进，第一栋外墙与内部已完成建设，并达到验收条件，预计明年春节前可完成交付，第二栋目前已经封顶，第三栋在进行桩基础建设。”福安村党总支书记林振业介绍，该公寓规划建设三栋11层高楼，总建筑面积7476平方米，分三期建设。项目采用新中式设计风格，简约雅致。“户型为一梯两户，每户120平方米，三房两厅，南北通透，首层架空，用于存放农机等生产工具。”

福安村是珠江口地区典型的水上村，村落临河而建，村民依水而居，呈现一派岭南特色的疍家水乡风貌。据统计，全村共237户1298人，人多地少，已经超40年未分配过宅基地，累积有待保障户有所居、可分户但未能分户村民178户，其中有迫切建房需求的超20户，村民建房需求和用地供需矛盾突出。

斗门区坚持问题导向和改革思维，在解决地从哪里来的问题上积极探索，将7.17亩原村集体农用地，通过2022年修编新一轮多规合一村庄规划，将该地块用地功能调整为农村宅基地，在市级支持下从当年全市新增建设用地规模中专项申请落实了用地规模和指标，指导村集体办理了农转建手续，并由斗门区承担新增建设用地有偿使用费、耕地占用税等相关税费及“三通一平”等相关费用。

“福安·幸福里”村民公寓项目打破传统的宅基地分配模式，变平面布局为立体布局，“向天要地”建设村民公寓，在宅基地十分紧缺的背景下，用“上楼”的方式解决村民居住需求，村集体利用该地块建设三栋11层村民公寓，可满足60户村民住房需要，土地利用效率是原有宅基地分配模式（只能保障15户村民住房需求）的4倍。

“积分排位+房地一体”

划定谁能参与及房屋性质红线

梁少声是土生土长的福安村村民，他说，“村里的祖屋日渐破旧，成家后也无法满足三代人一同居住，曾考虑重建祖屋，但宅基地权属复杂、不符合报建条件，无法在村里安家，只能选择到澳门务工。”2022年，梁少声听说村里要推进“福安·幸福里”村民公寓项目建设，为了符合“一户一宅”政策，梁少声最终决定放弃原祖屋的继承权，选择购置村民公寓。“在原宅基地重建，困难重重，是不太可能的事情，而‘福安·幸福里’项目为有刚需的村民解决了大难题。”梁少声对此夸赞不已。

福安村外出务工人员众多，尤其是一些“80后”“90后”，多因缺乏宅基地，在村内无法安家。随着年龄增长，这些人老有所居、落叶归根的意愿越来越强烈。农村宅基地制度改革，让外出青年回乡安家成为可能，也进一步激发了外出青年返乡创业热情，这对深入实施乡村振兴、推动“百千万工程”作用不小。

在明确谁能参与的问题上，申请村民必须符合宅基地资格权新分户条件，或承诺将原有宅基地退回集体经济组织，在确保“一户一宅”前提下，引入积分制做法，综合农户家庭常住人口数、结婚年限、常住人口人均住房面积、常住人口人均宅基地面积、申请人子女数量、年龄及住房质量等8项指标，对申请人住房需求进行量化评分。按总得分高低排序确定参与村民公寓建设的资格排序，优先保障最急迫、最困难村民的需求。

在确定房屋性质上，“福安·幸福里”村民公寓项目创新以多户村民“组团”申请宅基地，并以联合报建形式建设村民公寓，“一户一证”办理宅基地房地一体不动产权登记，每户村民享有房屋所有权120平方米，既共享同一块宅基地的使用权，又“一户一证”拥有住房所有权。村民公寓的流转、退出等参照农村宅基地使用权和住宅流转、退出的相关规定办理，享有同等的权益和保障。

“村民自筹+金融兜底”

破解项目建设及农户资金短缺

2022年，福安村村民陈汉中听说建设“福安·幸福里”村民公寓后，立刻交了首期款认购一套。眼看着村民公寓一层层建起来了，可后期尾款、装修费用仍有资金缺口，正发愁之际，陈汉中想起珠海农商银行工作人员和村干部进村入户宣传过的“美丽农居贷”。经过一番了解，他决定入手这款农民公寓宅基地买卖融资贷款产品。正是“美丽农居贷”圆了陈汉中的“住房梦”和“上楼梦”。

为解决建设资金短缺，“福安·幸福里”村民公寓项目建设费用由农民自筹集资，签约后先付30%定金，建设过程中不足部分由莲洲镇政府协调施工单位垫资，封顶后村民根据个人财力可选择全额一次性或贷款分期两种支付方式交齐尾款。为解决部分农户资金短缺，经国家金融监管总局备案，珠海联合地方商业银行创新推出全国首个支持农民宅基地住房建设的贷款产品“美丽农居贷”，由区属国企出资设立上限1000万元的风险担保资金池，以农民集体经济股权分红收益为质押，提供最低首付30%、最高贷款额度100万元、最长分期20年的贷款方案，保障村民公寓建设的资金来源。

“降低成本+提高效率”

建房新模式让村民买得起住得上

在降低成本方面，斗门区、莲洲镇组织当地建筑业企业以“公益+微利”方式，支持“百千万工程”和乡村振兴，由村民代表通过邀标的方式比选确定施工单位，以节省招标成本和中间费用，同时对村民公寓建设涉及的城市基础设施配套费、人防费等，以及水、电、有线电视、宽带网等建设收费，参照农户个人建房标准执行，做到能减则减、能免则免，“福安·幸福里”村民公寓项目建设成本，由原先的3300元/平方米降低到2500元/平方米，基本与当地农民自建房成本持平，远低于周边商品房定价。在提高效率方面，“福安·幸福里”村民公寓项目规划许可证只需按照镇级农民宅基地报建受理申请并审批，且施工单位遴选无需公开招标，首期从协议签订到村民入住预计控制在12个月。

斗门区农业农村局相关负责人介绍，2022年以来，斗门区针对目前人多地少、宅基地供求紧张的现实情况，重点聚焦保障居住，选取福安村作为村民公寓建设试点村开展先行先试探索，探索实现土地集约、立体化利用，保障户有所居和农村村民基本居住权。接下来，斗门区将继续推进“百千万工程”集成式改革，及时总结前期改革试点好经验好做法，以“福安模式”为切入口持续深化农村宅基地制度改革。

立足上述基础，斗门区将持续在“百千万工程”集成式改革联动上下功夫，推动农村宅基地制度改革、农村集体产权制度改革、强化党领导下的乡村治理创新等相互衔接，做好改革横向协同联动，创新工作机制，切实抓好办成一批群众可感可及的实事。

记者手记>>>

稳慎推进探索创新

办成群众可感可及实事

今年的中央一号文件指出，推进乡村全面振兴要集中力量抓好办成一批群众可感可及的实事。斗门区锚定当地村民居住需求，谋实谋细集约用地建设村民公寓，坚持高位推动并嫁接县域优势资源，创造性推出“美丽农居贷”提升农村金融资源对村民的可及性，有力有效保障了当地村民住有所居，实现农村宅基地制度改革试点创新与民生福祉改进的互促并进，探索了一条抓好办成群众可感可及实事的生动实践路径。

从村民公寓项目建设的实践看，抓好办成群众可感可及实事，要在强化政策引导、强化乡镇辐射带动能力建设、强化县域优质资源下摆力度和强化改革创新引领等方面做好文章，凝聚起全面推进乡村振兴、惠及千万百姓的强大动能，其中，坚持并稳慎推进探索创新，是抓好办成可感可及实事的制胜法宝。

一定程度上，“福安·幸福里”村民公寓项目建设，就是抓住改革试点契机，集成农村改革成果，充分释放改革创新红利，惠及广大村民的生动实践。

稳慎探索创新，抓住全国农村宅基地制度改革试点的有利契机，进一步健全农民建房审批管理等；稳慎探索创新，参与村民公寓建设的村民得以共享同一块宅基地的使用权，又“一户一证”拥有住房所有权；稳慎探索创新，充分利用农村集体产权制度改革成果，创新性开发出“美丽农居贷”，让农民通过质押集体股权收益，获得住房按揭贷款。可以说，没有稳慎创新贯通建设全过程，村民公寓项目建设涉及的用地、资金保障、产权界定、公寓管理等复杂问题，都将面临难以跨越的重重困难，甚至无从谈起。

“福安·幸福里”村民公寓建设告诉我们：农村改革创新是破解体制机制约束、创新产品服务，赋能办成村民可感可及实事的制胜法宝。