九章智算居民小区是社会治理的基本“细胞”，小区的各项事务与广大居民的切身利益密切相关。居民小区公共收益有哪些？归谁管？怎么能把公共收益管好、用好，一直是让许多居民小区头疼的难题。
19日，珠海进入两会时间，本次参会的政协委员、人大代表围绕民生领域热点话题提建议、谋实策，其中如何捋清小区公共收益、激活基层治理新动能的话题备受关注。本期《民生新观察》，记者就此话题开展了调查采访。
这个小区让“糊涂钱”变“明白账”
“小区的每一笔账用在哪里，业委会都会公开。”家住香洲区南屏镇珠江南湾小区的陈先生说，自2018年以来，小区通过公共收益管理，扣除物业服务押金10万元，累计实现公共收益结余82万余元。小区所有公共维修、改造支出均由公共资金列支，从未向业主额外收取过费用。
近日，记者走访珠江南湾和中星广场小区，探寻这个居民小区让“糊涂钱”变“明白账”背后的“密码”。
珠江南湾和中星广场小区由一期中星广场小区和二期珠江南湾小区组成，共563户。小区第三届业主委员会主任谢泽岗介绍，小区每年的公共收益为10万元左右，主要来源是地面停车场、商铺租赁、自助饮水机和广告费用。至于怎么管好、用好这些钱，谢泽岗告诉记者：“小区每一笔钱的使用，都要业主大会来表决。每一条账目，都要明明白白公开。”
去年9月，珠江南湾小区通过业主大会表决选举了第三届业主委员会，新的业委会对历史账目进行了核查，并向全体业主在线上和线下公示。
谢泽岗坦言，小区管理过程中，对内对外的协调沟通是最重要也是最困难的工作。小区涉及的监控改造、环保垃圾房升级等事务，都要花钱，还要向有关部门征求意见。业委会制定了具体方案后会向小区全体居民公示，并通过业主大会表决是否执行。“全体业主都是小区的主人，钱怎么花业主说了算。只有大家积极参与到小区管理事务中来，小区才能越来越好。”谢泽岗说。
居民小区公共收益管理痛难点多
然而，并非所有居民小区都能如珠江南湾小区一样，把公共收益管明白。长期以来，居民小区公共收益管理上存在不少痛点难点。
小区公共收益，一般是指住宅小区共有部分进行经营获得的收益，主要包括公共场地停车费、公共区域广告费等，在扣除合理成本之后，剩余部分属于业主共有。
关于公共收益的归属，《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规已有明确规定。无法让小区公共收益成为“明白账”的核心原因是，小区公共收益在实际管理上存在账目不够透明、监管力度薄弱、纠错问责难等无法忽视的问题。
“所谓的‘糊涂钱’如果能公开透明，问题就解决了不少。”珠海市政协委员、北京市盈科（珠海）律师事务所高级合伙人滕琛在接受记者采访时表示。
滕琛介绍，2024年1月珠海市住房和城乡建设局印发的《珠海市住宅小区业主共有收益管理办法》（以下简称《办法》）对小区共有收益的定义、管理、公示和监督都作出了详细规定。《办法》明确“共有收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布”；制定了住宅小区共有收益收支公示表的示范文本；明确了对共有收益责任主体的指导监督的部门、单位及职责，如镇街负责每半年对辖区共有收益的管理、公示情况开展一次检查并通报检查结果等。
记者留意到，《办法》第十八条规定了共有收益管理单位即业委会、物业管理委员会、物业服务人应至少每半年将具体收支信息向全体业主公示，并在珠海市智慧物业管理服务平台上同步公示，而且明确了业主异议权。但记者在珠海市智慧物业管理服务平台上并未查询到珠海各住宅小区的收支信息公示。
期待制度和监督能发挥更大作用
“账目公开透明，本身没有技术难题，关键在于我们有没有动力、有没有合规地去管好小区公共收益。”滕琛坦言，尽管当前已有相对完备的立法规定，但完全落实依旧困难。不少住宅小区在共有收益管理上，存在不设立资金专户，公示时仅提供汇总表。若公共收益被违规使用或侵占，侵犯业主权益，业主也难以核查账目，维护自身利益。
珠海市人大代表王霞铭告诉记者：“最基本的是共有收益管理单位要合法合规履行职责。最为关键的是，要确保对责任主体的指导和监督能够落到实处。”
《办法》明确了检查管理和公示情况、通报检查结果等监督工作由镇街等基层单位来承担，但这些基层单位是否有足够的人力、物力去履行监督职责？没有完成监督，又是否需要责罚？同时，镇街等基层单位在面临业主、物业公司、业委会之间爆发的矛盾冲突时，也缺乏更具体、可操作、规范的方法去帮助业主们解决问题。此外，若共有收益管理单位没有合法合规履职，或违背法律法规，应当承担怎样的法律后果，目前也并不明晰。
王霞铭表示，推动小区物业自治是更为理想的管理模式，也可能更符合广大小区业主的共同利益。这种模式强调业主自治和居民自治，制定自治章程，充分发挥业主大会和业委会的作用，物业公司仅充当协调和服务的角色，小区各种事宜由全体业主决策和监督。只有这样，在发生公共收益争议和纠纷时，才不会上演业主、业委会与物业公司“斗地主”的“戏码”。“业主要当主人，也理应是主人，而不是旁观者。”王霞铭说。
王霞铭还提到，未来，随着技术革新和对小区管理水平要求的提高，应当探索利用大数据、物联网等先进信息技术手段进行智慧物业管理。让数据多跑腿、用数据多说话，打通沟通屏障，建立起高效透明的管理和监督机制，也许将是更有效管好小区公共收益的必由之路。
居民小区是社会治理的基本“细胞”，小区的各项事务与广大居民的切身利益密切相关。居民小区公共收益有哪些？归谁管？怎么能把公共收益管好、用好，一直是让许多居民小区头疼的难题。
19日，珠海进入两会时间，本次参会的政协委员、人大代表围绕民生领域热点话题提建议、谋实策，其中如何捋清小区公共收益、激活基层治理新动能的话题备受关注。本期《民生新观察》，记者就此话题开展了调查采访。
这个小区让“糊涂钱”变“明白账”
“小区的每一笔账用在哪里，业委会都会公开。”家住香洲区南屏镇珠江南湾小区的陈先生说，自2018年以来，小区通过公共收益管理，扣除物业服务押金10万元，累计实现公共收益结余82万余元。小区所有公共维修、改造支出均由公共资金列支，从未向业主额外收取过费用。
近日，记者走访珠江南湾和中星广场小区，探寻这个居民小区让“糊涂钱”变“明白账”背后的“密码”。
珠江南湾和中星广场小区由一期中星广场小区和二期珠江南湾小区组成，共563户。小区第三届业主委员会主任谢泽岗介绍，小区每年的公共收益为10万元左右，主要来源是地面停车场、商铺租赁、自助饮水机和广告费用。至于怎么管好、用好这些钱，谢泽岗告诉记者：“小区每一笔钱的使用，都要业主大会来表决。每一条账目，都要明明白白公开。”
去年9月，珠江南湾小区通过业主大会表决选举了第三届业主委员会，新的业委会对历史账目进行了核查，并向全体业主在线上和线下公示。
谢泽岗坦言，小区管理过程中，对内对外的协调沟通是最重要也是最困难的工作。小区涉及的监控改造、环保垃圾房升级等事务，都要花钱，还要向有关部门征求意见。业委会制定了具体方案后会向小区全体居民公示，并通过业主大会表决是否执行。“全体业主都是小区的主人，钱怎么花业主说了算。只有大家积极参与到小区管理事务中来，小区才能越来越好。”谢泽岗说。
居民小区公共收益管理痛难点多
然而，并非所有居民小区都能如珠江南湾小区一样，把公共收益管明白。长期以来，居民小区公共收益管理上存在不少痛点难点。
小区公共收益，一般是指住宅小区共有部分进行经营获得的收益，主要包括公共场地停车费、公共区域广告费等，在扣除合理成本之后，剩余部分属于业主共有。
关于公共收益的归属，《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规已有明确规定。无法让小区公共收益成为“明白账”的核心原因是，小区公共收益在实际管理上存在账目不够透明、监管力度薄弱、纠错问责难等无法忽视的问题。
“所谓的‘糊涂钱’如果能公开透明，问题就解决了不少。”珠海市政协委员、北京市盈科（珠海）律师事务所高级合伙人滕琛在接受记者采访时表示。
滕琛介绍，2024年1月珠海市住房和城乡建设局印发的《珠海市住宅小区业主共有收益管理办法》（以下简称《办法》）对小区共有收益的定义、管理、公示和监督都作出了详细规定。《办法》明确“共有收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布”；制定了住宅小区共有收益收支公示表的示范文本；明确了对共有收益责任主体的指导监督的部门、单位及职责，如镇街负责每半年对辖区共有收益的管理、公示情况开展一次检查并通报检查结果等。
记者留意到，《办法》第十八条规定了共有收益管理单位即业委会、物业管理委员会、物业服务人应至少每半年将具体收支信息向全体业主公示，并在珠海市智慧物业管理服务平台上同步公示，而且明确了业主异议权。但记者在珠海市智慧物业管理服务平台上并未查询到珠海各住宅小区的收支信息公示。
期待制度和监督能发挥更大作用
“账目公开透明，本身没有技术难题，关键在于我们有没有动力、有没有合规地去管好小区公共收益。”滕琛坦言，尽管当前已有相对完备的立法规定，但完全落实依旧困难。不少住宅小区在共有收益管理上，存在不设立资金专户，公示时仅提供汇总表。若公共收益被违规使用或侵占，侵犯业主权益，业主也难以核查账目，维护自身利益。
珠海市人大代表王霞铭告诉记者：“最基本的是共有收益管理单位要合法合规履行职责。最为关键的是，要确保对责任主体的指导和监督能够落到实处。”
《办法》明确了检查管理和公示情况、通报检查结果等监督工作由镇街等基层单位来承担，但这些基层单位是否有足够的人力、物力去履行监督职责？没有完成监督，又是否需要责罚？同时，镇街等基层单位在面临业主、物业公司、业委会之间爆发的矛盾冲突时，也缺乏更具体、可操作、规范的方法去帮助业主们解决问题。此外，若共有收益管理单位没有合法合规履职，或违背法律法规，应当承担怎样的法律后果，目前也并不明晰。
王霞铭表示，推动小区物业自治是更为理想的管理模式，也可能更符合广大小区业主的共同利益。这种模式强调业主自治和居民自治，制定自治章程，充分发挥业主大会和业委会的作用，物业公司仅充当协调和服务的角色，小区各种事宜由全体业主决策和监督。只有这样，在发生公共收益争议和纠纷时，才不会上演业主、业委会与物业公司“斗地主”的“戏码”。“业主要当主人，也理应是主人，而不是旁观者。”王霞铭说。
王霞铭还提到，未来，随着技术革新和对小区管理水平要求的提高，应当探索利用大数据、物联网等先进信息技术手段进行智慧物业管理。让数据多跑腿、用数据多说话，打通沟通屏障，建立起高效透明的管理和监督机制，也许将是更有效管好小区公共收益的必由之路。
-我已经到底线啦-
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