如何定义老旧小区？如果从房龄上来说，指建成于2000年以前的房屋。而就居民的居住体验感而言，则指公共设施落后影响居民生活的小区。为让老旧小区从这一标准上“摘帽”，金湾区三灶镇探索出“村（社区）+国企+业主”共建共治共管的可持续管理模式。截至目前，该镇已有7个老旧小区建立业主委员会，1个老旧小区设立物业管理委员会，13个老旧小区引进物业服务，给居民带来了全新的居住体验，小区面貌焕然一新。

政府主动作为：

注重摸清底数，推进整合与规划

位于三灶镇金海岸社区的好景新村建于1991年，一直处于无物业管理状态。12月1日，该小区迎来了“新管家”——珠海市金海物业管理有限公司（以下简称“金海物业”），入驻的第一天，金海物业就安排了8名长期工作人员开始清理杂草、修剪绿化、打扫楼道、启动道闸管控车辆……一位居民表示，许多以前不敢想象的事情正在发生，民生实事真的落到了实处。

民生所系，念兹在兹。据了解，三灶镇将改造老旧小区作为2023年十大民生实事之一重点推进，从“地毯式”摸排开始，全面掌握镇内各类小区详实信息，为整合规划现有资源、推动补齐公共服务及完善城镇老旧小区管理维护机制提供决策参考。

根据摸排，目前，三灶镇有住宅小区146个，其中老旧小区37个，“十四五”期间纳入重点老旧小区改造的有映月新村、青湾花园、好景花园、金竹大厦、华海新村、上表生活区、泰宝新村、东组团、美都新村等9个项目，其余28个老旧小区由属地村居纳入微改造进行整治。

在摸排的同时，三灶镇积极学习探索，先后到周边各地参观学习，总结经验，逐步探索研定适合三灶镇的小区治理模式——“村（社区）+国企+业主”共建共治共管模式。

国企积极担当：

依托镇属国企，开拓治理新路径

老旧小区大多为无物业小区，其治理难点主要在于物业公司与业主之间信任的建立。为此，三灶镇构建了“国企支撑、社区协同、居民参与”的管理模式，围绕37个老旧小区改造项目，依托三灶镇属国企金海物业，充实各村（社区）基层物业管理工作力量，对各类老旧小区提供咨询服务、基础管养、引导辅助成立业主委员会等帮助，让小区逐步实现由“无人管”向“治理优”跨越式转变。

根据《珠海市无物业小区管理提升行动总体方案》的工作要求，结合民法典、《珠海经济特区物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例实施细则》《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》等法规，三灶镇不断优化老旧小区管理工作机制，促进服务效能提升。

工作越细致，治理越精准。三灶镇对于“无管理、无基础业主管理组织”的老旧小区，由各村（社区）实行网格化管理，金海物业协助开展基础卫生保洁服务。对于已进行改造但无物业的老旧小区，由各村（社区）牵头进行入户宣传，推动业主成立筹备组，召开业主大会，积极参与成立业主委员选举，对小区进行自主管理或引进物业服务企业管理。

而对于已召开业主大会未能成立业主委员会或因客观原因无法召开业主大会的老旧小区，三灶镇便推动其成立由村（社区）、政府人员、业主代表共同管理的物业管理委员会，代行业主委员会职责直至成立业主委员会。此外，委托金海物业对已成立业委会或物业管理委员会的老旧小区，进行物业管理咨询，引导协助业主组织召开业主大会，选聘物业服务企业。

“从前那些物业服务缺失、居民不愿交物业费、物业公司不愿入驻、小区陷入恶性循环等老旧小区的痛点问题，现在通过摸排、学习、国企参与、分类治理等环节一一解决了，居民、小区、物业紧密地连在了一起。”三灶镇相关负责人表示，“接下来，我们要将‘村（社区）+国企+业主’共建共治共管的小区治理模式推广至全镇，让更多居民体验小区面貌和服务提升的幸福感。”