设想这样一个场景：你住的楼栋大范围墙皮脱落、管道漏水……你正头疼怎么筹钱维修时，出现了一笔救急的资金。

现在，这个场景或将成为现实，因为房屋养老金已经来了，目前上海等全国22个城市正试点推进这一制度。

房屋养老金是什么？钱从哪里来？能通过保险制度撬动多少资金？对居民是负担还是福利？有可借鉴的经验吗？……我们试图探讨一系列问题。

这是一项什么制度？

房屋养老金将成旧房修缮的重要资金补充

“房子像人一样也会变老，老了也会生病。”在不久前国新办举行的政策例行吹风会上，住房和城乡建设部发言人如是说。由此，引出我国将加快推进关于房屋安全的3项制度：房屋体检、房屋保险，以及为前述两项提供资金的房屋养老金。

“房屋养老金”由住房和城乡建设部在去年首次提出，如今明确22个城市试点推进后，这一话题迅速引发讨论。

为何要有这个制度？因为我国的旧房子越来越多。公开数据显示，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年房屋占比接近20%。以此次试点的上海为例，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。未来越来越多房屋面临维护、改造，资金需求量大。

我们以前没有房屋维修资金吗？有的，叫住宅专项维修资金。

就是居民在购买住房时，需要缴纳一笔“住宅专项维修资金”，专用账户管理，用于房屋后续的修缮，一般金额根据当时的建安成本计算。《住宅专项维修资金管理办法》（165号令）明确：每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

但这部分资金不容乐观，总量较少且使用效率低。比如不少老旧小区，住宅专项维修资金是按多年前的物价水平缴纳，资金体量不大。“随着需要维护、改造的老旧房屋占比提升，仅依靠住宅专项维修资金难以满足，亟须增量资金入场。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

在这个背景下，房屋养老金成为有益的补充。“小修小补通过物业管理费承担，大修大补通过住宅专项维修资金，未来的房屋体检、重大损坏修补的兜底等，则通过房屋养老金发挥作用。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，保障住房维修资金的多元化、多层次体系正在成型。

根据住房和城乡建设部在8月23日的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上所说，“房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

由此也可以推断，“房屋养老金=个人账户+政府公共账户”。同时，居民还可以自主补充配置商业房屋保险，因此进一步丰富为“房屋养老金=个人账户（住宅专项维修资金）+政府公共账户+补充商业保险”。对比此前的“住宅专项维修资金+补充商业保险”房屋修缮模式，当前的房屋养老金模式中增加了“公共账户”的补充资金。

公共账户发挥什么作用？中国社科院保险与经济发展研究中心副主任阎建军进一步表示，首要用途是房屋公共体检，同时也用于房屋应急托底保障，甚至对于没有缴存专项维修资金或维修资金使用存在困难的房屋，先行垫付资金开展紧急维修，消除安全隐患。

居民要出钱吗？

不增加个人负担，公共账户由政府筹资建

当前对“房屋养老金”的讨论集中在“钱”上，更具体来说就是：钱从哪里来，居民要出钱吗？

多位专家指出，政策是按“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则制定实施，也就是居民或不需要出资。上海辟谣平台于25日就明确表示，公共账户的款项来自公共资金，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。

上海易居房地产研究院副院长严跃进进一步解释，房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中个人账户由原先的住宅专项维修资金平移过去，不需要业主再出资；而公共账户是后续由政府筹资建设的，也不需要个人出资。“总体来说，房屋养老金制度不增加业主负担，同时也有效保障了后续房屋的维修管理。”严跃进说。

但也有观点提醒，个人账户可能存在两种需要补交（个人账户）的情况。一种是房屋之前没有交过这笔维修基金，比如非商品房，还比如在1998年我国住宅专项维修资金制度出台之前的大部分住房；另一种是住宅专项维修资金余额不足，如果低于初期金额30%，考虑到未来房屋体检、修缮等支出，或许也需要补交。

此次重点强调建立公共账户，这里的钱从哪来？

李宇嘉认为，可能有以下筹资渠道：一方面，原有资金挖潜，包括物业费、专项维修基金结余、公积金增值收益等；另一方面，社区公共空间（包括商铺运营和租赁、小区摊位出租、停车场、广告牌、会所和体育设施等）的运营收益；再有，就是水电气网等管线修缮更新时，由管线单位出资；再比如，政府性基金和财政奖补投入、中长期特别国债等。

另外，关于年限的问题也广受讨论：按个人养老金要求，退休才能领取；那房屋养老金，是否也要等到房屋达到一定楼龄才能使用？

不少专家认为，房屋养老金不考虑年龄，而是考虑需求。上海中原地产分析师卢文曦认为，房屋养老金是要实现房屋全生命周期管理，简单理解就是需要用钱时有钱用，即使楼房楼龄不长，符合资金使用要求的就可以动用这笔资金，“不是说楼龄必须达到25年或者30年才能使用养老金。”

目前，各方期待实施细则的出炉，尽管对部分细节有一定争议，但都肯定这项制度推出的重要意义。更多专家认为，房屋养老金是要建立一种共担互助的房屋修缮制度，个人即使要缴纳资金也大概不会很高；从操作层面来看，制度的意义或许更多是撬动更大的社会价值，由此也更强调对接市场化的保险制度。

为何需要房屋保险？

撬动资金杠杆并引入风险管理

在房屋安全的政策中，还有一项被不少人忽视，那就是房屋保险。

住房和城乡建设部已明确，建立房屋养老金制度，是为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障。分析指出，保险具有天然的风险管理和防灾防损功能，对提升房屋安全大有帮助。

首先，用房屋养老金购买房屋保险，达到“花小钱办大事”的效果。保险制度是利用大数法则分摊和转移风险，尤其在面对自然灾害等不可抗力造成的房屋损坏时，通过保险“兜底”能及时提供经济补偿。

其次，保险制度对于房屋体检有着推动作用。近年来，保险行业也正做好“风险减量管理”服务，在房屋保险领域，保险公司会对房屋安全进行严密的关注和评估，引入各种房屋体检、养护资源，帮助提升房屋安全，与当前我国重视的房屋事前安全检查不谋而合，实现房产业主和保险业“双赢”。

再次，补充商业保险能满足多元化的住房安全保障需求。像电梯维修保险、外墙修葺保险等保险，可根据个性化的需求进行投保，为重点领域加固“双重保障”。

饶是如此，我国的住房保险市场目前仍动力不足。瑞士再保险2023年发布的《中国家财险市场：服务撬动住房保险未来价值空间》报告显示，2021年中国家财险保费收入98亿元，仅占财产及意外险市场总体保费收入的0.8%。

究其原因，一方面，以家财险为主的传统房屋保险同质化严重、出险率较低，客户感知度低，投保意愿并不强；另一方面，由于缺乏政策强制性，保险公司展业难形成规模，其销售积极性也弱。

目前，在推动房屋保险方面，我国一些城市做出探索。

第一个“吃螃蟹”的城市是浙江宁波，也是最早试点“住房养老金”制度城市。2015年，宁波在镇海区试点城镇住房综合保险服务，由财政出资为辖区内城镇住房购买保险和服务，启动房屋安全动态监测模式，开创了利用现代保险制度参与危旧住宅房屋使用安全管理的先河。

江苏泰州市在全国首创“住宅专项维修资金续筹模式”，由市级住宅维修资金管理机构设立统筹账户，通过“政府支持引导、企业应保尽保、业主自愿参保”的形式，保障所有参保房屋的维修支出。

在广东，今年3月，广州市住建局也印发《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》，提出“借助保险的市场化作用，为房屋使用安全责任人提供巡查、检测、监测、赔付服务”“建立健全城镇房屋全生命周期安全管理长效机制”。据笔者了解，方案落地后，有医院、学校等公共建筑的使用单位投保，不过民用建筑尤其是存量物业的投保意愿较低。

有保险业内人士表示，政策引导和支持是行业发展的“助推器”，随着政府层面公共账户的设立，或将更大力度推动房屋保险发展，这一险种也有望成为财险机构未来重点发力的领域之一。

房屋养老金有借鉴吗？

畅通多元渠道解决资金来源问题

房屋“养老”是各个国家和地区的共同问题。我国现阶段推行房屋养老金，会面临哪些挑战？

在业内看来，还需要完善配套法律法规、完善资金归集和续筹机制、建立定期检查的全生命周期管理体系等，一系列难点仍待攻克。

放眼全球，英国、美国、荷兰、新加坡等国家，以及我国香港地区已在房屋养老金制度上先行，提供了“他山之石”。

一方面，通过立法确立、规范制度。

例如，通过立法对房屋养老金的管理、收缴和使用进行规定。这项制度在新加坡叫“备用金”制度，来源于其1968年制定的《地契分层法令》；美国则通过制定《统一建筑物区分所有权法》《公寓所有权创设模范法》《统一共同权益产权法》对房屋维护资金的管理、收缴和使用进行了立法规定。

另一方面，强调畅通多元融资渠道，解决资金不足问题。

例如，英国的住房维修制度投融资模式已逐步由政府补助转向政府借贷、资本发行、私募基金等；荷兰则建立了融资担保机制，使住房协会成为吸收社会资金和专业力量的重要载体；香港地区则通过增加公共资金、金融机构贷款、法定机构发行债券、私人资本投入等多种融资手段，形成了多元供给的资金结构。

另外，部分国家和地区也重视保险制度。

以美国为例，美国业主协会通常会购买物业保险，弥补自然灾害、意外事故或其他不可预见的事件所造成的损失。保险还可以为电梯、空调系统、屋顶等公共设施和设备提供额外的保障。

在香港地区，维修资金管理制度中也包括保险制度，如果为社区公共设施设备投保，当设备因意外需要维修时，保险公司将会进行理赔。