近日，横琴粤澳深度合作区人民法院及珠海市中级人民法院二审审结一起购房纠纷案：港澳居民梁某因开发商中某公司虚假承诺“顶楼阳台可独立使用”，高价购房后却无法实现专用功能，法院认定开发商构成缔约过失，判决赔偿梁某100万元损失，为购房者敲响维权警钟。

反复确认：明知是公区仍承诺专用

梁某是港澳两地居民，其于2021年4月到中某公司开发的某小区看房，在看房过程中，中某公司的销售人员多次宣传称，购买顶楼复式房屋可独立使用约70平方米的二层外阳台，并承诺该阳台虽为公共区域、不计入产权也不写入合同，但可供其独立使用。

承诺落空：高价购入却未实现专用

基于销售人员的一再承诺，梁某决定花高价购买下该套顶楼复式房屋，于次月与中某公司签订《商品房买卖合同（预售）》及两份补充协议，并依约支付了全部购房款。然而新房交付后，梁某却发现，开发商未履行“阳台可独立使用”的承诺，其他业主可以通过消防通道使用该公共区域，无法实现销售时承诺的专用功能。

业主维权：开发商虚假承诺需赔偿

梁某认为，中某公司在销售该房屋的过程中，对阳台的独立使用权作出了明确允诺，直接影响其购房决策，交房后却无法兑现。并且，该套房屋因提供了“可独立使用阳台”，导致梁某支付了远高于同户型其他房屋的房价。其诉至横琴法院，要求中某公司赔偿损失。

法院认定

开发商虚假承诺构成缔约过失

法院经审理认为，开发商在销售过程中，多次向梁某表达了二层外阳台将由其单独使用，然而实际上梁某无法单独使用二层外阳台。该承诺内容对梁某作出购房决定、接受房屋价格具有重要影响。开发商在明知或应知阳台使用限制的情况下，仍作虚假陈述，导致梁某产生信赖并遭受损失，该行为已违反《中华人民共和国民法典》第五百条规定，构成缔约过失，依法应承担赔偿责任。

金额核定

公平裁量确定判赔百万损失

法院参考同小区同类房屋价格，以梁某产生的房价损失为基础，结合合同主体、交易类型、当事人的过错程度及履约背景等因素，遵循公平与诚信原则，判定中某公司赔偿梁某100万元。

梁某、中某公司不服一审判决，提起上诉。珠海市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

法官提醒

购房过程中，如开发商作出无法写入产权的“使用承诺”，务必提高警惕。应主动向规划等部门核实区域用途，并通过书面补充协议、录音、聊天记录等方式固定证据。若承诺内容本身与规划要求相悖，则应意识到其无法实现的风险较高，审慎做出购房决策。

对开发商而言，销售过程中任何不实承诺均构成对诚信原则的违反，不仅损害企业信誉，更将直接引发缔约过失赔偿责任。企业应加强对销售行为的管理，确保宣传内容真实合法，从源头杜绝此类纠纷。