位于珠海市香洲区的青竹花园南区于1998年建成，共有83户居民，是典型的老旧微型小区。曾经小区物业管理混乱、服务缺位，业主怨声载道。如今，大门智能识别，环境整洁有序，邻里关系融洽，业主达到了缴费率100%。从“没人管”到“自己管”再到“管得好”，本期《民生新观察》，让我们一起走进这个小区，看看这翻天覆地的变化，是如何实现的？

业主缴费率100%

这个微型老旧小区实现有偿自治

青竹花园南区是1998年建成的微型老旧小区，只有两栋楼，共计83户居民。2022年之前由一家小型物业公司管理，但物业服务却让居民们不满意。2022年6月，这家物业公司正式撤场。在小区管理面临“真空”之际，小区业委会主动担责，在社区的支持下，提出“智能化无人值守+业委会自治”方案，通过业主众筹和政府补贴，小区装上了人脸识别和停车识别系统，自治管理正式启动。

“小区业委会成员很负责任，有问题会及时沟通处理。”“环境更加干净整洁，邻里之间更加和谐了。”“小区自治管理的各项事务、资金都是公开透明的。”记者在青竹花园南区走访时，小区居民纷纷表示，他们对目前小区业主自治的模式比较满意，也愿意维持现状。

小区业主委员会主任朱英桂告诉记者，小区在启动自治管理后，通过降低业主管理费、改善服务质量、加装智能管理设施等方式对小区进行封闭式管理。“小区事务，业委会通过业主群线上沟通、线下协商双向解决。同时，小区的每一笔收入和支出，每月都会公示账目，接受全体业主监督。小区每年还举办中秋邻里活动，凝聚起久违的邻里情。”朱英桂说。

记者了解到，该小区涉及的服务内容并不复杂。除了有一名固定的保洁员打扫卫生，其他费用基本是“有事则花，无事则省”，维修费用一笔一笔地结算，最大限度节约成本。业委会成员更是自愿、无偿参与到小区管理事务中。如今小区的业主缴费率100%，公共基金每年还有结余，结余资金也用于改善提升小区环境，居民生活幸福感大幅提升。

据了解，如今翠香街道福宁社区的17个老旧小区中，已有多个微型老旧小区借鉴了青竹花园南区管理模式，形成良好示范效应，居民们的幸福感、获得感显著提升。

合力共建是小区自治的长久之道

与传统的聘请物业公司进行物业管理方式不同，青竹花园南区实行的自治管理模式，是由小区业委会等自治组织牵头，通过业主大会表决自治管理方案，进行小区的自我管理。小区的自治组织按照表决通过的方案，向居民们收取管理资金，并运用这笔资金去购买保洁、安保等服务。

青竹花园南区采取的自治管理方案赢得了业主的满意，业主们愿意长久地延续这一自治模式。不难发现，“账目公示”“有求必应”对于建立业主们的信任至关重要。在缺乏专业物业公司“背书”的情况下，小区自治如何长期、有效地维系这种透明度和公信力呢？

在广东常成（高新）律师事务所律师唐嘉皓看来，若想小区自治能够长期有效地延续下去，决策要科学、运作要透明。唐嘉皓介绍，从法律层面上看，小区业主自治非常重要的一个法律依据就是《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，明确了业主对小区内专有部分的所有权以及对共有部分的管理权。该法条虽未直接提及其自治权，管理权的存在意味着业主可以实行自治管理。“业主通过业委会行使管理权，也是需要遵循法律边界的。”唐嘉皓表示，当前珠海也出台了《珠海经济特区物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例实施细则》等规定，结合本地实际对业主自治管理提供了更加全面、深入的规范。

实际上，在已有明确的法律法规的情况下，很多小区尝试进行自治却“搞不起来”或“半途而废”。香洲区翠香街道社区建设办主任张澜指出，翠香街道多个微型老旧小区成功实现自治管理，离不开小区居民、社区和街道的共同努力。

张澜介绍，翠香街道将小区自治深度融入街道、社区整体工作体系，持续深耕社会治理。近年来，组织街道社区工作人员及业委会核心成员开展法律科普与专项培训，利用好业主大会等契机进行宣教科普，提升居民自治意识与能力。同时，街道和社区深度参与、指导小区制度建设，结合实际为各小区“量身定制”管理模式。“街道、社区要当好‘粘合剂’，更重要的是小区居民邻里一条心，拧成一股绳，小区自治才有温度、有活力。”张澜说。